Za apartmán miliony, za zážitek ještě víc. Češi mění pravidla rekreačního developmentu
Rekreační nemovitosti už nejsou jen druhým domovem, ale také investicí a součástí životního stylu. Češi přitom stále více požadují kvalitní architekturu, soukromí a špičkové služby. Jak se mění rekreační development a co rozhoduje o úspěchu projektů? O tom v diskusi Leaders Byznys Talks debatovali Jan Jerie z Crescon, Michal Čapek z Capek&co. a Petr Marek z Fipox.
Za metr čtvereční rekreačního apartmánu na českých horách nebo u vody mohou dnes kupující zaplatit i 300 tisíc korun. Prémiový rekreační development přitom už dávno není jen o atraktivní adrese a luxusně vybaveném interiéru. Developeři budují resorty s restauracemi, wellness a profesionálním hotelovým provozem. Reagují tím na rostoucí nároky klientů, kteří podobné služby znají ze zahraničí a očekávají je také v Česku.
„Lidé dnes vědí, do čeho jdou. To, co vidí ve světě, si chtějí přinést sem,“ popsal v diskusi Leaders Byznys Talks Petr Marek ze skupiny Fipox, která pod značkou The Personal Resorts Company staví rekreační projekty v Česku i zahraničí. Podle něj se za poslední roky výrazně zvýšily zkušenosti a nároky českých zákazníků. Kvalitní architektura už sama o sobě nestačí, rozhodující je celkový zážitek.
Podobný vývoj sleduje Michal Čapek z Capek&co. Češi jsou podle něj ochotni utrácet za kvalitní pobyty více než před deseti lety. Nejde přitom nutně jen o růst jejich bohatství, ale také o změnu priorit. Stále větší význam přikládají volnému času, pohodlí a službám.
České nemovitosti jsou drahé, hypotéky zůstávají nákladné a konkurence mezi investory roste. Přesto podle realitního investora Libora Váky dává investiční byt stále smysl. Jen už nestačí koupit téměř cokoli a čekat, že hodnota automaticky poroste. Investor musí víc přemýšlet o lokalitě, financování i dlouhodobém horizontu.
Všechny byty jsou levné. Za deset let se dnešním cenám budeme smát, říká investor Libor Váka
Reality
Za luxus se platí. A nejde jen o cenu pozemku
Rostoucí požadavky se promítají do cen rekreačních nemovitostí. U projektu Zahrádky 1000 v Peci pod Sněžkou se podle Jana Jerieho prodávají apartmány v průměru přibližně za 230 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH a kompletního vybavení.
Podle developerů vysoké ceny neodrážejí pouze atraktivitu lokality. Významnou část nákladů představují kvalitní materiály, architektonicky náročné řešení a zejména společné prostory. „Čím je stavba architektonicky zajímavější, tím je náročnější ji postavit,“ vysvětlil Čapek.
Jerie připomněl, že Crescon investoval v krkonošském resortu Aldrov do společného zázemí více než 250 milionů korun. Tyto prostory se přitom neprodávají jako jednotlivé apartmány, jejich náklady se však musejí promítnout do ekonomiky celého projektu.
Jedna z nejnavštěvovanějších rekreačních oblastí v Česku dlouhodobě postrádá prémiové služby. Projekt Hladina na této mezeře staví investiční model kombinující hotel a servisované apartmány s celoročním provozem. „Dnes tu chybí nabídka odpovídající reálné poptávce,“ říká v rozhovoru Pavla Čapková, která se svým manželem přestavují starý hotel na moderní pětihvězdičkový resort.
„Slapy jsou podinvestované,“ říká mladá developerka. Ze starého hotelu buduje luxusní pětihvězdičkový resort
Reality
Dva modely luxusu: velký resort, nebo soukromí
Jednotná není ani představa, jak má prémiový rekreační projekt vypadat. Crescon se stále více zaměřuje na větší komplexy, které dokážou ekonomicky zajistit rozsáhlé služby a provozní tým. Společnost připravuje projekty s přibližně deseti tisíci metry čtverečními hrubých podlažních ploch a investicemi kolem 1,5 až dvou miliard korun. „Pokud chcete poskytovat služby, na které jsme zvyklí ze zahraničí, potřebujete určitý rozsah projektu a tým třeba padesáti až sedmdesáti lidí,“ vysvětlil Jerie.
Michal Čapek naopak sází na komornější koncept. Jeho Hladina na Slapech má mít přibližně 40 apartmánů, přesto chce nabídnout služby na pětihvězdičkové úrovni. Konkurenční výhodou má být právě soukromí a individuálnější přístup. „Já osobně nechci jezdit do komplexu, kde je v tu chvíli tisíc lidí. Zajímavější pro mě může být místo, kde dostanu špičkové služby, klidně si připlatím, ale budu tam mít soukromí,“ uvedl Čapek.
Developeři se mění v hoteliéry
Právě služby podle diskutujících rozhodují o dlouhodobém úspěchu projektu. Luxusní apartmán v atraktivní lokalitě totiž ještě automaticky neznamená kvalitní rekreační zážitek.
„Špatný koncept vám zabije i skvělou architekturu,“ upozornil Marek. Podle něj je zásadní řešit provoz už během projektování. Restaurace, recepce, wellness i technické zázemí musejí fungovat jako jeden celek.
„Z Chorvatska se stává topová destinace,“ říká šéf Domoplanu Tomáš Vavřík. Chorvatsko podle něj čeká další zdražování a posun k luxusnější turistice. Jeho skupina na Pagu připravuje resort za více než 120 milionů eur, kupuje další projekty u moře a investorům nabízí výnos kolem 8,5 procenta.
Tomáš Vavřík: Chorvatsko nezastavitelně míří k prémiové destinaci, levná dovolená je minulostí
Reality
The Personal Resorts Company proto rozvíjí vlastní strukturu zaměřenou na provoz resortů. Crescon zase provozuje Aldrov vlastními silami, zatímco u menšího projektu Zahrádky 1000 využije místního operátora. Capek&co. počítá u Hladiny s profesionálním provozovatelem, nad jehož fungováním si chce ponechat kontrolu.
Rozdílné modely spojuje snaha udržet kvalitu služeb dlouhodobě. Host podle Čapka musí mít pocit, že je o něj postaráno už od příjezdu. Náročnější klientela přitom očekává profesionální servis a případné chyby odpouští stále méně.
Je to vůbec dobrá investice?
Ačkoli developeři hovoří o rostoucí hodnotě rekreačních nemovitostí, upozorňují také na rozdíl mezi finanční investicí a druhým domovem. Pokud kupující sleduje výhradně výnos, nemusí pro něj být luxusní apartmán na horách nejlepší volbou. „Doporučil bych vám, abyste si nekupovala druhé bydlení, ale garsonku v Praze. Tam bude výnos jasný. Myslím si, že hory nebo Slapy se nikdy nedají brát úplně čistě investičně,“ uvedl Jerie.
Rekreační nemovitost má totiž podle něj ještě další hodnotu. Majitel získává místo pro rodinu, odpočinek a vlastní zážitky. Současně může apartmán pronajímat v době, kdy ho sám nevyužívá.
Marek v této souvislosti rozlišuje finanční výnos a osobní užitek. O ekonomické návratnosti rozhoduje především obsazenost a kvalita konceptu, který dokáže přilákat hosty. Čapek doplnil, že důležitou roli hraje také dostupnost nemovitosti a to, jak často ji chce vlastník sám využívat.
Prémiová adresa nemusí znamenat Špindlerův Mlýn
Podle developerů se zároveň mění pohled na atraktivní rekreační lokality. Prémiový projekt nemusí nutně stát v nejznámějším horském středisku. Rozhodující je kvalita konkrétního místa a schopnost vytvořit funkční celek. Jerie připomněl zkušenost s Aldrovem ve Vítkovicích v Krkonoších. Lokalita nebyla mezi kupujícími původně příliš známá, přesto se díky projektu dostala do širšího povědomí.
Čapek upozornil, že každé místo musí mít přirozenou přednost. U Hladiny je to bezprostřední blízkost vody a lesů, u Aldrova horská poloha a výhledy. Atraktivitu podle něj nelze jednoduše vytvořit tam, kde lokalita sama žádnou nenabízí.
Marek zdůraznil také dlouhodobý vztah majitelů k místu. Kvalitní rekreační nemovitost by podle něj měla sloužit nejen první generaci vlastníků, ale postupně také jejich dětem.
Wellness, longevity a práce z hor. Co přijde dál?
Největší výzvou zůstává celoroční obsazenost. Horské resorty už nemohou spoléhat pouze na lyžařskou sezonu a projekty u vody na letní prázdniny. Developeři proto rozšiřují služby, které dokážou přilákat hosty také během pracovního týdne.
Crescon například na Aldrově využívá kongresové prostory pro firemní akce a do budoucna chce rozvíjet služby spojené s regenerací, zdravotní péčí a longevity. Hladina zase plánuje v méně vytížených dnech pobyty bez dětí a nabídku pro menší firemní skupiny.
Podle Jerieho může budoucnost rekreačního developmentu výrazně ovlivnit také práce na dálku. Lidé budou moci kombinovat pracovní povinnosti s pobytem mimo město, což může zvýšit zájem o celoročně fungující resorty.
Vlastní základna v Jizerkách nemusí znamenat starou chalupu a nekonečné opravy. Tento moderní mezonet nabízí pohodlí novostavby, Jizerskou magistrálu téměř za dveřmi a k tomu možnost krátkodobého pronájmu. Z Prahy jste přitom na místě zhruba za devadesát minut.
Horský mezonet v Jizerských horách: Příroda, klid i aktivní život 90 minut od Prahy
Reality
Marek očekává, že klienti budou stále více vyhledávat místa, kde se o ně někdo kompletně postará. Čapek zase předpokládá další růst zájmu o wellness, longevity a individuální služby. Apartmány bez odpovídajícího zázemí tak podle něj mohou postupně ztrácet konkurenceschopnost.
Budoucnost rekreačního developmentu proto nebude stát pouze na luxusní architektuře a prestižní adrese. Rozhodující bude především kvalita služeb a schopnost nabídnout zážitek, kvůli kterému se budou hosté vracet i za deset nebo dvacet let.
„Chceme i nadále růst. Naší strategií je každý rok přidat dva až čtyři hotely,“ říká zakladatel a také ředitel hotelové sítě Czech Inn Hotels Jaroslav Svoboda v dalším díle podcastu Realitní Club. Do sítě, která vznikla před dvaceti lety, patří přes dvě desítky hotelů v Česku i zahraničí. Naposledy do sítě přibyl hotel v Gruzii na pobřeží Černého moře. V hledáčku má Svoboda ale i větší hotely v Praze.
Zakladatel hotelové sítě Svoboda: V Praze nás zajímají velké hotely
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
