Nájem 22 tisíc neznamená zisk 264 tisíc. Kolik skutečně vydělá investiční byt?

Investiční byt může přinášet stabilní příjem, rozhodně však nejde o bezpracnou investici. Z inkasovaného nájemného ukrajují daně, opravy, pojištění i období, kdy nemovitost zůstane prázdná. Majitel navíc musí správně nastavit smlouvu, prověřit nájemníka a počítat s průběžnou správou bytu.

Nájemné ve výši 22 tisíc korun měsíčně může na první pohled znamenat příjem 264 tisíc korun ročně. Majitel však musí počítat také s daní, opravami, obdobím bez nájemníka nebo s náklady, které nelze přenést na nájemce. Reálný výnos proto bývá výrazně nižší než prostý součet dvanácti měsíčních plateb.

Hrubý výnos je jen začátek výpočtu

Před koupí investičního bytu se často počítá především jeho hrubý výnos, tedy podíl ročního nájemného a pořizovací ceny nemovitosti vynásobený stem. U bytu za 5,5 milionu korun s nájemným 22 tisíc korun měsíčně vychází na 4,8 procenta ročně. Takový výpočet ale předpokládá, že bude nemovitost obsazená po celý rok a majiteli nevzniknou žádné další náklady.

video

Češi jsou posedlí vlastním bydlením. Nájemní byty jsou trend, ale Praha už je na hraně

Reality

Touha Čechů vlastnit byt je podle finančního ředitele skupiny Redstone Jiřího Medřického silnější než ve většině okolních zemí. Jenže vysoké ceny nemovitostí i dražší financování dál zhoršují dostupnost bydlení. Investiční nájemní bydlení proto zůstává silným trendem, otázkou ale je, kam až mohou růst nájmy.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Realističtější model musí počítat například s tím, že bude byt pronajatý jen jedenáct měsíců v roce. Majitel by tak na nájemném získal 242 tisíc korun. Pokud by následně zaplatil 30 tisíc korun na platbách vlastníka domu a tvorbě dlouhodobé rezervy, 14 400 korun za průběžnou údržbu a drobné opravy, tři tisíce korun za pojištění, šest tisíc korun za administrativu a inzerci a orientačně 25 410 korun na dani před uplatněním osobních slev, zůstal by mu výnos 163 190 korun.

Čistý peněžní výnos vůči pořizovací ceně by tak klesl přibližně na tři procenta ročně. Jde pouze o orientační model, který nezahrnuje splátky hypotéky, úroky, daňové odpisy ani případný růst nebo pokles hodnoty nemovitosti.

Při ochraně investice je zároveň vhodné myslet na výdaje, které mohou zabránit výrazně vyšším finančním ztrátám. Pojištění bytu může zmírnit dopady škod způsobených vodou, požárem, přírodními živly nebo jinými nečekanými událostmi. 

Pronajímatel si může vybrat způsob uplatnění výdajů

Příjmy z nájmu se v Česku zpravidla zdaňují podle paragrafu 9 zákona o daních z příjmů. Pronajímatel může uplatnit skutečně vynaložené výdaje, případně využít výdajový paušál ve výši 30 procent příjmů, maximálně však 600 tisíc korun.

Volbu je vhodné posoudit podle skutečných nákladů i způsobu financování nemovitosti. Při využití paušálu jsou v něm zahrnuty veškeré výdaje související s dosahováním příjmů z nájmu.

Nájemné nastavte podle trhu, nikoliv podle hypotéky

Výše splátky úvěru majitele sama o sobě neurčuje, kolik bude nájemník ochoten zaplatit. Při stanovování ceny je potřeba porovnat obdobné byty ve stejné lokalitě, s podobnou dispozicí, stavem a vybavením.

Ve smlouvě a předpisu plateb by měly být přehledně odděleny čisté nájemné, zálohy na služby, platby za elektřinu a plyn, internet a další volitelné služby. Ne všechny výdaje spojené s vlastnictvím nemovitosti lze automaticky označit za služby a přenést na nájemce. Zálohy na služby musí pronajímatel následně řádně vyúčtovat.

Prověřte nájemníka, první dojem nestačí

Před podpisem smlouvy by si měl majitel ověřit totožnost zájemce, počet osob, které budou v bytě žít, plánovanou délku nájmu i jeho schopnost pravidelně hradit sjednané platby. Pomoci může potvrzení o příjmu, reference od předchozího pronajímatele nebo přiměřené ověření pracovního vztahu.

Majitele chrání také peněžitá jistota, běžně označovaná jako kauce. Lze z ní pokrýt například nezaplacené nájemné nebo škodu způsobenou nájemníkem. Součet jistoty a případné smluvní pokuty nesmí podle občanského zákoníku překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Při nájemném 22 tisíc korun tedy společný strop činí 66 tisíc korun. Do této částky se nezapočítávají zálohy na služby. Ani maximální kauce však nenahradí kvalitní smlouvu a průběžnou komunikaci s nájemníkem.

Smlouva musí pamatovat také na běžný provoz

Vedle výše nájemného a termínu splatnosti by měla nájemní smlouva jasně upravit dobu trvání nájmu, zálohy, způsob vyúčtování, počet osob a pravidla předání bytu. Užitečné je popsat také postup při hlášení závad, změně počtu obyvatel nebo ukončení nájmu.

Při předání by měl vzniknout podrobný protokol se stavy elektroměru, plynoměru a vodoměrů, počtem předaných klíčů, seznamem vybavení a přehledem existujících vad. Je vhodné připojit také fotografie jednotlivých místností a sériová čísla dražších spotřebičů. Fotodokumentace, jejíž pořízení zabere jen několik minut, může při ukončení nájmu pomoci rozhodnout, zda jde o novou škodu, nebo o běžné opotřebení.

Správa investice nekončí předáním klíčů

Majitel by měl evidovat platby, hlídat vyúčtování, reagovat na závady a po předchozí dohodě s nájemníkem kontrolovat technický stav nemovitosti. Alespoň jednou ročně se vyplatí znovu spočítat skutečně přijaté nájemné, počet dnů bez nájemníka, náklady na opravy a správu, daňovou povinnost a čistý výnos vzhledem k aktuální hodnotě bytu.

Pokud například hodnota nemovitosti vzroste z 5,5 na 6,5 milionu korun, stejný roční čistý příjem 163 190 korun už představuje výnos pouze kolem 2,5 procenta. To může změnit pohled majitele na to, zda byt dále držet, upravit nájemné, nebo kapitál využít jiným způsobem.

Investiční byt může vytvářet stabilní příjem, není však bezpracným produktem. Nejlépe funguje jako malé podnikání postavené na kvalitní smlouvě, dostatečné finanční rezervě, přesné evidenci nákladů a pravidelné péči o nemovitost i vztah s nájemníkem.