Investice do nájemního bydlení může vydělat přes čtyři procenta, říká Jakub Vysocký
V červnu se Jakub Vysocký, vzděláním lékař, stal ve svých čtyřiatřiceti letech prezidentem Asociace nájemního bydlení. Ta zastupuje asi 60 tisíc vlastníků bytů a klade si za cíl rozvoj „kvalitního“ nájemního bydlení. Sám Vysocký je zároveň majitelem společnosti Sian, která má pod správou 700 bytů, zejména v Moravskoslezském kraji.
Jak přijde mladý lékař k sedmi stům bytů? „Já ani společnost nejsme vlastníky bytů. Vyhledáváme pro potenciální investory vhodné byty v Moravskoslezském a dnes už i v Olomouckém kraji,“ popisuje Vysocký. Byty nabízejí, následně rekonstruují a spravují. Klíčová pro výběr investičního nájmu je podle něj lokalita. „Žádné vyloučené nebo rizikové lokality.“ Jeho firma při vyhledávání bytů sleduje jak rizikový potenciál daného místa, tak i ten rozvojový.
Důležitá je logicky i cena a potenciální výnos. Do výnosu je potřeba zahrnou veškeré náklady, které jsou za provozem bytu. „Investoři velmi často zapomínají na fond oprav. Důležité také je, jak funguje v daném domě SVJ, to bývá rizikový faktor.“
Obecně je v Česku složité vypočítat výnosnost nájemního bytu. „My počítáme aktuální výnosnost, nezapočítáváme žádný budoucí vývoj nebo nějaké přísliby.“ Hlavním problémem výpočtu výnosu a tím i stanovení příslušné výše nájmu pro nájemníky je fakt, že v Česku není dostatečné množství srovnatelných dat. „Posuzujeme to na úrovni jedné bytové jednotky, protože mezi byty jsou obrovské odchylky,“ říká Vysocký. Výnos, který jeho firma investorům nyní nabízí, se pohybuje mezi čtyřmi a čtyřmi a půl procenty, výjimečně pět procent.
Další díly podcastu Realitní Club najdete zde |
Moravskoslezký kraj láká
Sian se soustředí na Moravskoslezský kraj nejen proto, že Vysocký odtud pochází, ale také proto, že právě tento kraj je velmi perspektivním nemovitostním trhem. Jak vyplývá i z analýz Asociace nájemního bydlení. A to zejména díky přítomnost velkých zahraničních společností, které dávají práci tisícům lidí. To je rozdíl třeba proti Ústeckému kraji, kde jsou ceny nemovitostí jedny z nejnižších v zemi.
Z analýz asociace vyplývá, že nájmy jsou, logicky, nejvyšší v Praze, kde byla překročena hranice 400 korun za metr. Nájmy však rostou napříč celou zemí. Nejrychleji rostou nájmy v „okrajových“ regionech.
„Ale není vyloučeno, že se Praha v rychlosti růstu nájmů zase vrátí na špici. Tlak na bydlení je tady největší.“ Na rozdíl od Prahy je v regionech mnohem větší dostupnost bydlení. Splátky hypoték se i díky nižším cenám tamních nemovitostí pohybují zhruba kolem výše nájemného. „Rozdíl je v řádech stokorun.“ V Praze jsou nemovitosti téměř třikrát dražší než právě v Moravskoslezském kraji. Tím i ceny hypoték, což vytváří větší tlak na růst nájmů. Nájmy podle asociace i nadále porostou, „tempo růstu by však nemělo být překotné.“
Začalo to před více než dvaceti lety fasádami a střechami. Dařilo se a stavební firma narostla. Holding Purposia má na kontě desítky realizací nejenom průmyslových hal, ale i miliardové tržby. Holdingová struktura teď zahrnuje 33 „dcer“. „Dosáhneme na celou hrubou stavbu jako takovou. Ne ze sta procent, stále musíme nakupovat venku, většinu máme ale pod kontrolou,“ říká v dalším díle podcastu Realitní Club Jan Hasík, majoritní spolumajitel a zároveň šéf holdingu Purposia.
V Ostravě se zrodil nový realitní dravec. Purposia zase vyhlíží miliardové tržby
Reality
Asociace nájemního bydlení stojí v čele snah o „narovnání“ podmínek mezi nájemníky a vlastníky bytů. Jelikož zastupuje vlastníky, má být „narovnání“ ve prospěch vlastníků. „Neplatící nájemník je v tuto chvíli do jisté míry zákonem legitimizovaný,“ domnívá se Vysocký. Proto se asociace snaží prosadit celou řadu legislativních opatření. Největší právní kancelář v zemi Havel & Partners pro ni připravila paragrafové znění mnoha návrhů. Má jít například o možnost snadnějšího vystěhování nájemníka. Zatím se snahy asociace potýkají s představami ministerstva pro místní rozvoj.
Velký akcent klade asociace také na jednoleté smlouvy. Přesto tvrdí: „Všichni v asociaci bychom byli rádi, kdyby nájemník žil v bytě třeba celý život.“ Roční nájem má být vnímán jako reakce na nefunkční legislativu. „My máme několik lidí, kteří mají delší smlouvy. Ale smlouvy na dobu neurčitou neděláme, protože vypovědět takovou smlouvu je složité.“
Central Group, největší developer v Česku, se až dosud vyhýbal nájemnímu bydlení. Dušan Kunovský, majitel firmy, se drží zásady byty postavit a prodat je. Ale protože mu to v hlavě šrotuje a vidí kolem sebe, jak se všichni konkurenti pouštějí do nájemního bydlení, přišel s novým konceptem.
Do nájemního bydlení nejdeme, ale zkoušíme jeden model, říká šéfka Central Group
Reality
Pavla Čapková byla novinářkou v České televizi. Stála u vzniku programu ČT24 v roce 2005. Jako redaktorka před kamerou ještě jako Pavla Renčínová vytvořila desítky reportáží na ekonomická témata. Její cesta se však změnila. Odešla do korporátu. A po zkušenosti ve finančním sektoru, kdy dělala mluvčí mBank, ale následně také vedla vlastní firmu zaměřenou na finance, se poté pustila se svým manželem do branže nemovitostí. Stala se z ní developerka.
Pohádkový příběh na Slapech. Vzniká tam pod vedením mladé developerky čtyřicet luxusních apartmánů
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
