Angelika Houdková: Retail parky jdou za zákazníkem i do menších měst
Český trh komerčních nemovitostí se po turbulentních letech stabilizoval. Prostor pro další velká nákupní centra je podle Angeliky Houdkové, výkonné ředitelky společnosti Real Estate Facility Management ze skupiny DRFG, už velmi omezený. Retail parky naopak mohou dál expandovat, hlavně do menších měst. „Zákazníci stále více oceňují, že mohou běžné nákupy vyřídit rychle a blízko domova. V těchto lokalitách proto jde především o nabídku zboží denní spotřeby,“ říká.
Trh s komerčními nemovitostmi, a zejména trh retail parků a obchodních center, prošel v posledních pěti letech bouřlivým vývojem. V jaké kondici nyní je?
Po divokých letech se stabilizoval. Je ale dobré připomenout, s čím ho srovnáváme. Nejdříve přišla pandemie a zavřené obchody, pak válka na Ukrajině, energetická krize a inflační vlna. To ukazuje, že kamenný retail má v Česku stále pevné místo a jen tak něco jej nezlomí.
Zároveň je potřeba rozlišovat obchodní centra a retail parky, protože do každého chodí jiný zákazník, s jinou frekvencí a jinou poptávkou. Situace v nich je proto odlišná.
V čem?
Pro nová obchodní centra už zbývá málo míst. Centra měst jsou zaplněná a investoři si dobře rozmýšlejí, zda podobný projekt postavit na okraji města. Větší roli proto hraje práce s tím, co už stojí: rekonstrukce, změny skladby nájemců, přestavby jednotek, rozšiřování služeb nebo celková proměna konceptu centra.
Retail parky se naopak dál stavějí, protože odpovídají na jinou potřebu. Lidé do nich jezdí pro každodenní nákupy, hlavně pro potraviny a další zboží denní spotřeby. Právě supermarket je v retail parku obvykle hlavním tahounem návštěvnosti.
Takže žádné velké obchodní domy už čekat nemůžeme?
Trh klasických obchodních center je podle mě z velké části nasycený. V celé Praze vidím nanejvýš dvě další opravdu významné lokality, jinak je trh v zásadě rozdaný.
To ale neznamená, že se nebude nic dít. Čeká nás výrazná proměna stávajících budov. Řada center vznikla před dvaceti nebo třiceti lety a zákazník se od té doby zásadně změnil.
Mění se technologie, energetické standardy, požadavky ESG i další předpisy, ale hlavně způsob, jakým lidé nakupují a tráví volný čas. Vlastník na to musí reagovat, aby hodnota nemovitosti neklesala a centrum zůstalo atraktivní i pro nastupující generaci.
Proč je u retail parků tak odlišná situace? Nemám dojem, že by jich bylo nějak málo…
Retail park stojí na pohodlí, rychlosti a dostupnosti. Zákazník zastaví cestou z práce nebo po cestě s dětmi do školy, zaparkuje přímo před obchodem, nakoupí a jede dál. Nemusí kvůli tomu do velkého nákupního centra. Právě proto mohou retail parky růst i v menších městech. Nákupní centra se naopak více zaměřují na zábavu a nabídku pro volný čas.
Ke službám se ještě dostaneme, ale zajímá mě ta velikost města, kde se ještě uživí retail park. Znám je z měst kolem deseti tisíc obyvatel, u menších si je neumím představit.
Počet obyvatel sám o sobě rozhodující není. Klíčová je spádovost. Relativně malé město může mít výrazně vyšší potenciál, pokud do něj za nákupy, do školy, do práce nebo za službami pravidelně jezdí lidé z deseti či dvaceti okolních obcí.
Lokalita se opravdu nevybírá tak, že se podíváte na mapu, zjistíte, že tu žije deset tisíc lidí, a postavíte retail park.
Expanze je samostatná disciplína. Částečně jsem se jí věnovala v Kauflandu, kde jsme ročně stavěli několik hypermarketů. Velké řetězce mají podrobný postup, co všechno musíte o lokalitě zjistit, než se rozhodnete investovat.
Kolik lidí tam žije, jaké je jejich věkové složení, kolik je rodin s dětmi, seniorů či teenagerů. Jaká je kupní síla, nezaměstnanost, konkurence, dopravní dostupnost a odkud lidé do oblasti přijíždějí. Data, data, data. Jsou drahá, ale bez nich model potenciálního obratu nesestavíte.
Před třemi lety převzal vedení investiční skupiny DRFG s jasným cílem – proměnit ji z domácího investora v evropskou skupinu. Dnes působí na osmi evropských trzích, vedle realit a telekomunikací buduje nový energetický pilíř a stále více sází na kritickou infrastrukturu. Skupina navíc roste ve všech ukazatelích, vyplývá z bilanční zprávy za loňský rok. „Nestačí mít dlouhodobou strategii. Musíte být zároveň disciplinovaní i velmi flexibilní. To se stalo naprostou nutností,“ popisuje zkušenosti z budování nadnárodní investiční sítě generální ředitel DRFG Roman Řezníček.
Roman Řezníček: DRFG už není jen česká investiční skupina. Jsme mezinárodní firma s českými kořeny
Leaders
Co všechno dokážou řetězce předem propočítat?
Zkušený řetězec zná průměrnou útratu zákazníka a má historická data ze svých prodejen. Ví tedy přibližně, kolik zákazníků potřebuje a jakého obratu při určité návštěvnosti dosáhne. Z toho počítá návratnost investice a to, zda se prodejnu vůbec vyplatí otevřít. Absolutně přesná matematika to samozřejmě není, protože každý region má svá specifika a zákazníci se v něm chovají jinak. Na základě pocitů se ale už nerozhoduje. Neméně důležité je, zda obchodník v lokalitě sežene personál. To je problém, který se rok od roku prohlubuje, a netýká se jen obchodu.
A jak to funguje na pozici vlastníka?
Pro vlastníka je úspěch nájemce zásadní. Podstatnou část příjmů tvoří nájemné a provozní náklady centra se hradí ze servisních poplatků. Pokud máte sjednané obratové nájemné, získáte nad rámec fixní částky i určitý bonus, když se nájemci daří.
My často kupujeme už fungující retail parky. Hodnotíme jejich současné finanční výsledky a zároveň potenciál, co s nimi do budoucna dokážeme udělat.
Někdy získáte projekt, který není plně obsazený nebo jehož koncept není optimální. Pak hledáte, koho přivést, které jednotky spojit či rozdělit, jak změnit skladbu nájemců nebo jak centrum stavebně upravit. To je práce na několik let. Nákupem nemovitosti práce nekončí, v určitém smyslu teprve začíná.
V jaké fázi je dnes trh? Je nakloněn spíš pronajímateli, nebo nájemci?
Celkově je situace příznivější pro pronajímatele, vždy ale záleží na lokalitě a typu nemovitosti. U kvalitních obchodních center ve velkých městech, v prémiových lokalitách typu high street nebo u menších atraktivních jednotek je nabídka velmi omezená.
Další centrum Prahy nebo Brna nevytvoříte a nových velkých obchodních center také mnoho nevznikne, jak už jsem říkala. Tam má pronajímatel silnou pozici a na některé lokality nájemci čekají měsíce, někdy i roky.
A v jiných případech?
V menších městech nebo tam, kde je větší konkurence, je situace vyrovnanější. Nájemce si vybírá z více ploch různých vlastníků a delší konec provazu pak většinou drží on. Obecné pravidlo to ale není.
A jaké rozdíly ve vyjednávání panují mezi velkým nadnárodním řetězcem a lokálním obchůdkem?
Kategorie jsou spíš tři. Nadnárodní řetězce, domácí řetězce, tedy čeští hráči působící v celé republice nebo ve více městech, a pak skutečně místní obchodníci a živnostníci, kteří chtějí malou prodejnu či showroom tam, kde se pohybuje hodně lidí.
Obchodní centrum potřebuje všechny tři: velké kotevní hráče, většinou nadnárodní, střední, často oblíbené tuzemské značky jako například Triola a lokální obchodníky, kteří doplní nabídku. To zvyšuje stabilitu centra i jeho úspěch u zákazníků.
Za sedm a půl roku, co Hana Cajthamlová působí v investiční skupině DRFG, původně lokální firma vyrostla v mezinárodního hráče. Jak se řídí finance firmy podle mezinárodních standardů a v evropském prostředí, popisuje finanční ředitelka investiční skupiny DRFG v podcastu Newstream Byznys Talks. 
Z DRFG roste evropský kolos. Nejdůležitější je mít lidi, kteří to dokážou uřídit, říká Hana Cajthamlová
Newstream TV
Tak to vezměme postupně a začněme řetězci, v nichž jste ostatně dříve působila.
Řetězce mají výhodu díky své velikosti a objemu expanze. Velká známá značka je pro vlastníka atraktivní i proto, že funguje jako kotevní nájemce a přitahuje další obchody.
Máte u ní větší jistotu finanční stability a víte, jak koncept funguje jinde. Pravidla expanze mají ale řetězce striktní, takže prostor pro vyjednávání je menší.
U větších českých hráčů jde o vzájemnou dohodu, protože vztah musí být dlouhodobě udržitelný pro obě strany. A malým lokálním obchodníkům můžete, pokud o ně stojíte, i pomoci. Třeba radou s marketingem, uspořádáním prodejny nebo výloh, případně jejich větší propagací.
Jaký je dnes standard pro délku smlouvy?
U menších jednotek je běžných zhruba pět let. U větších a investičně náročnějších konceptů bývají smlouvy delší, na sedm, deset i patnáct let.
Využívají se také opce, které nájemci zaručují právo smlouvu prodloužit, často i opakovaně.
Zmínila jste, že se zákazníci výrazně proměňují a velká nákupní centra se snaží na tuto změnu reagovat a nabízet více „zábavy“. Jak se tedy „nákupáky“ mění?
Lidé dnes nepotřebují jezdit do velkého nákupního centra kvůli každému běžnému nákupu. Jezdí tam méně často, ale chtějí získat něco navíc: širší nabídku, gastronomii, zábavu nebo služby, které v retail parku nenajdou. Jezdí tam trávit volný čas.
Význam potravinářské kotvy potvrzují i data z trhu. V Česku vzrostly v roce 2025 tržby center s dominantním potravinářským nájemcem o 3,4 procenta, zatímco průměr trhu byl 2,1 procenta. Taková centra mají podle dat CBRE také vyšší návštěvnost a lidé v nich tráví více času.
I my se snažíme nabízet stále nové zážitky, pokud to budova umožňuje. Vedle kina či fitness jsou to dětské koutky nebo jump arény. Výrazně roste také význam gastronomie a služeb, ale rostou i kategorie jako chovatelské potřeby, wellbeing, beauty nebo vzdělávací koncepty.
V našem OC Olomouc City nabízíme zábavu, gastro, wellbeing, beauty a vzdělávání na více než 7 500 metrech čtverečních.
Čeští investoři stále výrazněji míří za komerčními nemovitostmi do zahraničí. Jen v první polovině roku vložili v dalších zemích střední a východní Evropy miliardu eur, zhruba 24 miliard korun. Nakupují obchodní centra, retail parky i kanceláře a podle Knight Frank zůstává prostor pro další expanzi českého kapitálu značný.
Českým investorům je tuzemský trh těsný. Miliardy posílají do zahraničních nemovitostí
Reality
Působíte také na chorvatském trhu. Liší se v tomto český trh od zahraničí?
Principy jsou podobné, zákaznické chování se ale v jednotlivých zemích a regionech výrazně liší. Chorvatský retailový trh ještě zdaleka není tak nasycený jako český a velkou roli hraje turistická sezona. Pobřežní lokality mají jinou poptávku než vnitrozemí. V turistických oblastech je silná každodenní spotřeba, základní nákupy, móda, elektronika, kosmetika a praktické služby. Ve větších regionálních centrech naopak stejně jako u nás roste význam gastronomie, volného času a zážitků.
Obecně platí, že čím větší a ekonomicky silnější město či region, tím větší je tlak na pestrost nabídky a zážitky. Menší města a rozvíjející se trhy se více zaměřují na praktický a rychlý nákup.
O zákaznících toho víte hodně, co všechno dnešní systémy vlastně umožňují?
Díky anonymizovanému měření návštěvnosti máme podrobná data o tom, jak se lidé centrem pohybují a kolik času tráví v jednotlivých zónách. Můžeme vytvářet mapy návštěvnosti a vidět, kudy lidé chodí hodně a kudy málo.
Bez těchto dat bychom skladbu obchodů optimalizovali pocitově. Měření návštěvnosti nám zároveň ukazuje, kolik zákazníků do obchodů skutečně přichází.
Proč?
Protože hranice mezi online a offline prodejem se stírá. Zákazník si zboží objedná online a v prodejně ho jen vyzvedne. Návštěvnost obchodů v nákupním centru tak zůstává stejná, ale část prodeje se do obratu prodejny nepromítne.
Pro nás jako pronajímatele je pak stále složitější posoudit, jaký skutečný obchodní výkon daná prodejna generuje. Propojení obou způsobů prodeje se proto postupně promítá nejen do marketingu retailových značek, ale také do ekonomiky nájemních vztahů. Trh bude muset hledat, jak to férově zohlednit, a je to téma, které dnes řeší celý obor.
DRFG kupuje německou GP-Projekte, což je inženýrská společnost specializující se na projektování a řízení výstavby optických sítí. Německo se po Švýcarsku stává druhým klíčovým trhem pro telco divizi skupiny DRFG, založené Davidem Rusňákem. 
DRFG má další zahraniční zářez. V Německu kupuje specialistu na optické sítě
Zprávy z firem
Má provozovatel obchodního centra sám dělat marketing? Dává to smysl?
Určitě. Potřebujete, aby k vám lidé chodili, a ti chodí jednak za značkami, jednak za tím, co se u vás děje: zábava, eventy, slevové akce. O tom všem musíte komunikovat.
Vidíme například, jak důležitý je TikTok, pokud chceme oslovit nejmladší publikum, pro které už online a offline svět téměř splývá. Tady má podle mě celý sektor velké rezervy.
Kam se podle vás celý sektor retailových nemovitostí v nejbližších letech posune?
Digitalizace a data jsou skvělé nástroje, ale zákazníka do centra samy nepřivedou. Ať jde o rychlý nákup v retail parku, nebo víkendový zážitek ve velkém nákupním centru, uspějí vlastníci, kteří dokážou skloubit technologie s lidskou potřebou potkávat se.
Komerční nemovitosti už nejsou jen o pronájmu metrů čtverečních, ale o hodnotě a zážitku, které v nich zákazníkovi nabídnete.
Angelika Houdková
Působí jako ředitelka Real Estate Facility Managementu ve skupině DRFG Investment Group, kde odpovídá za asset management a leasing a má na starosti portfolio nákupních center a retail parků v Česku i v zahraničí. Kariéru začínala v německé společnosti Heinrich Nickel zaměřené na domovní techniku, krátce působila také v Hypo stavební spořitelně. Poté působila osm let v Kauflandu, tři roky tu vedla úsek pronájmů. V roce 2013 přešla do Globusu, kde od základu vybudovala samostatné oddělení pronájmů nemovitostí a později působila jako ředitelka strategického rozvoje nemovitostí.
Slavomír Slanina strávil téměř čtvrt století ve nadnárodním telekomunikačním gigantu. Vloni v létě se stal šéfem společnosti Suntel Group ze skupiny DRFG a místo operátora zastupuje firmu, která telekomunikační infrastrukturu buduje, spravuje a rozvíjí. „Telekomunikační stabilita je potřebná jako voda nebo elektřina. Když se během pandemie vypla síť na pár hodin, lidé se bouřili víc než při odstávce vody,“ říká Slanina.
Slavomír Slanina: Telekomunikace jsou kritickou infrastrukturou a investoři to už pochopili
Leaders
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
