Vršovice jako nový Karlín? Továrny ustupují bytům za desítky milionů
Vršovice se postupně zbavují části své průmyslové minulosti. Na místech bývalých továren a administrativních areálů vznikají stovky bytů, obchody i nové veřejné prostory. Vedle projektu Connect Vršovice se rozbíhá přestavba někdejšího Koh-i-nooru a připravuje se také proměna areálu bývalého Chemapolu. Čtvrť se tak dostává do podobné fáze vývoje, jakou v minulých desetiletích prošel Karlín.
Vršovice byly po velkou část 20. století nejen rezidenční, ale také výrazně průmyslovou čtvrtí. Výrobu zde připomíná především areál Koh-i-nooru, jehož historie sahá na začátek minulého století, ale také další průmyslové a administrativní komplexy.
Část těchto lokalit nyní dostává nové využití. Jedním z projektů je Connect Vršovice, který společnosti Neocity a Daramis staví v někdejším průmyslovém areálu mezi Moskevskou a Křeslickou ulicí. Na ploše přibližně 23 tisíc metrů čtverečních má v devíti budovách vzniknout 320 bytů.
Projekt je už ve výstavbě a podle developera má být dokončen ve třetím čtvrtletí roku 2028.
Byt pod šest milionů, penthouse za téměř 38 milionů
Ceník zároveň ukazuje, kam se dnes ceny novostaveb ve Vršovicích posunuly. Nejlevnější aktuálně nabízené jednotky v Connectu začínají zhruba na 5,9 milionu korun. Za tuto cenu je v nabídce například 1+kk o ploše necelých 25 metrů čtverečních. Dvoupokojové byty se většinou pohybují přibližně mezi 8,5 a 10 miliony korun, třípokojové často mezi 11,5 a 13,5 milionu korun.
U větších jednotek už ceny výrazně překračují 15 milionů. Byty 4+kk s plochou kolem 95 až 100 metrů čtverečních stojí přibližně 16 až 19 milionů korun. Nejdražší aktuálně nabízená jednotka má téměř 160 metrů čtverečních vnitřní plochy, přes 150 metrů čtverečních teras a zahrad a developer ji nabízí za 37,6 milionu korun.
Cenově tak projekt zapadá do současné úrovně novostaveb ve Vršovicích. Podle aktuálních dat portálu Novostavby.ai se průměrná nabídková cena nových bytů v této části Prahy pohybuje kolem 204 tisíc korun za metr čtvereční, přičemž napříč dispozicemi se výrazně liší. U 1+kk portál uvádí zhruba 242 tisíc korun za metr, u 3+kk kolem 190 tisíc korun.
Pro srovnání, v celé Praze 10 se průměrné nabídkové ceny novostaveb pohybují níže, zhruba kolem 172 až 179 tisíc korun za metr čtvereční.
Koh-i-noor přidá dalších zhruba 600 jednotek
Connect přitom není jedinou velkou změnou v této části Prahy. Jen několik set metrů dál se rozbíhá přestavba rozsáhlého areálu Koh-i-nooru. Developer PSN tam zahájil práce na projektu za zhruba tři miliardy korun. V bývalém továrním areálu mají vzniknout přibližně 600 rezidenčních jednotek, zhruba tři desítky komerčních prostorů a nová veřejná prostranství.
Význam areálu je pro Vršovice i historický. Právě továrna Koh-i-noor, založená Jindřichem Waldesem a Hynkem Pucem v roce 1907, patřila k podnikům, které průmyslový charakter této části města formovaly.
Více než sto let se ve Vršovicích vyráběly patentky a kovová galanterie. Teď se bývalý Koh-i-noor mění v nový kus města. PSN zahájila přestavbu téměř dvouhektarového areálu, kde má vzniknout kolem 600 jednotek, obchody, restaurace i veřejný prostor. Industriální minulost ale nezmizí úplně. Zůstanou památkově chráněné budovy i tovární komín. Investice má dosáhnout tří miliard korun.
Koh-i-noor čeká proměna za tři miliardy. Z továrny, která proslavila Vršovice, bude nový kus města
Reality
Další proměna se připravuje v Kodaňské ulici. Skupina Daramis tam plánuje nahradit někdejší komplex Chemapol-Investa novým městským blokem s byty, obchody, službami a veřejným prostorem.
Z bývalé železnice bude promenáda
Proměna se netýká pouze soukromých projektů. Praha 10 připravuje také Drážní promenádu, která má využít trasu bývalého železničního koridoru.
Vzniknout má více než čtyřkilometrová trasa pro pěší a cyklisty, která propojí Vršovice se Strašnicemi a dále směrem k Zahradnímu Městu. Součástí má být také liniový park a nová pobytová místa.
Mezi Malešickým parkem a lesem má vyrůst nový kus města se 450 byty. Jeho podobu určila architektonická soutěž, v níž zvítězilo studio Perspektiv.
FOTOGALERIE: Mezi parkem, lesem a industriálem. Malešice čeká nová čtvrť se 450 byty
Reality
Karlín jako paralela, ne přesná kopie
Developeři proměnu Vršovic přirovnávají ke Karlínu, který se z průmyslové čtvrti postupně proměnil v jedno z hlavních kancelářských, rezidenčních a gastronomických center širšího centra Prahy.
Přímé srovnání má ale své limity. Vršovice už dnes mají poměrně stabilní rezidenční strukturu, zavedené služby a silný lokální charakter. Nové projekty tak nevytvářejí čtvrť od základu, ale doplňují existující městskou strukturu. „Vršovice už mají všechno, co člověk od městského bydlení očekává. Nejde jen o dobrou dostupnost centra, ale o fungující čtvrť s kavárnami, restauracemi, kulturou, sportem i zelení,“ říká Oded Ber, CEO Neocity.
Silnější paralelou s Karlínem je proto spíš způsob, jakým se mění původně uzavřené nebo průmyslově využívané parcely. Výrobu a administrativní provozy postupně nahrazují byty, služby a veřejná prostranství.
Praha má řeku, kopce, výbornou veřejnou dopravu i živou kulturu ulic. Přesto se v ní podle Marii Gaľ Tkáčové z dánského studia Gehl Architects pořád vede zásadní otázka: plánujeme město podle mapy, nebo podle toho, jak v něm lidé skutečně žijí? „Nejdřív pozorujeme a sbíráme data. Až potom začínáme skicovat,“ říká.
Urbanistka ze slavného studia Gehl: Praha má obrovskou kvalitu života. Teď ji musí promítnout i do nových čtvrtí
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
