Vláda otevírá bránu černé výstavbě, říká právník Ondřej Preuss
Do Sněmovny se po senátním vetu vrací novela stavebního zákona. Opoziční politici vyčítají novele, že umožní výstavbu v chráněných přírodních lokalitách. Je to pravda? „Domnívám se, že to tak může dopadnout,“ říká právník Ondřej Preuss, zakladatel platformy Dostupný advokát.
Od roku 2024 platí v Česku přísnější pravidla pro takzvané černé stavby. Stavby bez povolení se mají bourat. Novela stavebního zákona, která se právě projednává v parlamentu, ale naopak pravidla pro černou stavbu zmírňuje. Co je vlastně černá stavba?
V zásadě černá stavba znamená, že jde o každou stavbu, která byla realizována bez povolení. Nebo je v rozporu s povolením.
Mění se v čase přístup státu k těmto stavbám?
V roce 2024 došlo k reformě stavebního práva. V otázce černých staveb byla změna velmi přísná. Pokud se zahájilo řízení o odstranění černé stavby, tak měl povinný, tedy ten, kdo provedl stavbu, případně vlastník daného pozemku, možnost se v dané lhůtě bránit. Pokud lhůtu nevyužil, už nemohl stavbu legalizovat. A obecně se zpřísnily podmínky pro legalizaci takové stavby.
Obecně lze říci, že podmínky byly zpřísněny, a byly nastaveny tak, aby takové stavby mohly být odstraňovány. Novela, která nyní přichází – a kterou sice zamítl Senát, ale očekává se, že Sněmovna jeho veto přehlasuje – se však od tohoto přísného pravidla odklání. Relativizuje lhůtu pro dodatečné schválení stavby.
A dokonce, pokud by byl požadavek na likvidaci stavby zjevně nepřiměřený přínosům takového odstranění, tak k odstranění nemá dojít. Zní to logicky, a pokud by se to rozumně aplikovalo, tak by to mohlo fungovat. Ale kritici této normy namítají, že by to mohlo otevřít prostor. Pokud by stavba byla velkých rozměrů, nějaký velký dům, tak je otázka, jak by soused mohl uplatnit svá práva.
Zahrada nemusí sloužit jen k pěstování zeleniny nebo víkendovému odpočinku. Majitelé na ní často chtějí vybudovat pergolu, skleník, bazén, zahradní domek, někdy dokonce rodinný dům. Než se ale pustí do plánování, měli by vědět, že rozhodující není jen zápis v katastru nemovitostí. Klíčový je hlavně územní plán, skutečný účel stavby, velikost pozemku a pravidla nového stavebního zákona.
Bazén, pergola, nebo rodinný dům? Co si smíte postavit na zahradě
Reality
„Jdeme z extrému do extrému“
Platí námitky opozice, že novela stavebního zákona otevírá bránu k výstavbě černých staveb?
Domnívám se, že to tak může dopadnout. Bude záležet na praxi. Jdeme tady z extrému do extrému. Je to u nás neblahý jev, který můžeme sledovat ve více oblastech. Objektivně máme problém, že stavební řízení je nefunkční. Je zdlouhavé, zejména regionálně. Je paradox, že nejde o pravidla, ale o přístupu k nim.
Objektivně lze říci, že je to problematické, je tam mnoho razítek, a brání to výstavbě, zejména ve složitých situacích. Mám na mysli zejména centra měst, kde se nedá něco postavit, protože jsou tam limity příliš přísné. Úplně rozumím, proč se někdo snaží tento problém řešit. Ale novelou se dostáváme do úplně jiného extrému.
Nyní bude možné realizovat stavby, které nebudou reflektovat místní situaci. Mohou to být extrémní situace, v chráněných oblastech nebo v centrech měst. Jedna ze změn říká, že je možné se odklonit od územního plánu obce. Vím, z čeho to vychází, s územním plánem se pracuje. Ale rozhodnutí rady může vést v konkrétních případech k excesům.
Vláda chystá opatření, které má regulovat takzvané sdílené ubytování. Typicky přes známé platformy Airbnb, Booking nebo Tripadvisor. Na ministerstvu pro místní rozvoj se líhne návrh zákona, podle kterého by se měl monitorovat tento způsob ubytování. Do koaliční rady by měl jít návrh v červnu.
Dalibor Martínek: Vláda chystá regulaci Airbnb. Bez bonzáků se neobejde
Reality
„Černých staveb může být víc“
Takže novela stavebního zákona, která se ještě schvaluje, otevírá brány pro černé stavby?
Neříkám, že to nastane. Bude záležet na praxi, na přístupu úřadů. Mimochodem, součástí novely je jedna z největších reforem státní správy. Vůbec nemůžeme vědět, jak to bude fungovat. Autoři této reformy předjímají profesionalizaci řízení, oddělení od municipalit. Ale bohužel slyším z municipalit, že se nepodaří naplnit kapacity úřadů. Úřady budou začínat s podstavem. Paradoxně reforma stavebního řízení začne zpomalením řízení. Lidé to nebudou stíhat. To v souvislosti s černými stavbami znamená, že černých staveb bude víc.
Legalizace místo demolice?
Jak je to právně? Chce stát černou stavbu zbourat, nebo je možné ji legalizovat?
Aktuálně je to tak, že pokud dojde k zahájení řízení o odstranění stavby, která byla zahájena v rozporu se stavebním řízením, což je nejčastější případ, mělo by dojít k odstranění této stavby. Pokud stavebník nepodnikl právní kroky, aby stavbu obhájil, stát už na to nebere ohled a stavba by měla být odstraněna.
Tento model má vést k tomu, aby si stavebníci uvědomovali riziko a ani se nepokoušeli nelegální stavby realizovat. Dříve byla běžná praxe, že někdo něco postavil v rozporu s povolením a spoléhal na to, že když už to má postavené, tak mu to nezbourají a zaplatí pouze pokutu. Teď se stát chystanou novelou vrací k této praxi. Možná až nelogicky. Teď se má umožnit lidem, kteří jsou asertivnější, je možné udělit výjimku. Což není dobře. Dobře je se držet obecných pravidel, která jsou možná nelogická, požadavky jsou možná přemrštěné.
Vláda chystá opatření, které má regulovat takzvané sdílené ubytování. Typicky přes známé platformy Airbnb, Booking nebo Tripadvisor. Na ministerstvu pro místní rozvoj se líhne návrh zákona, podle kterého by se měl monitorovat tento způsob ubytování. Do koaliční rady by měl jít návrh v červnu.
Dalibor Martínek: Vláda chystá regulaci Airbnb. Bez bonzáků se neobejde
Reality
Když nyní vznikne nepovolená, černá stavba, lze ji nějak legalizovat?
Stavebník má možnost stavbu obhájit. Doložit, že byla realizována v deklarovaných parametrech, nebo ji ještě upravit. Pokud to neudělá, musí strpět případně i odstranění stavby. Nový model jde dál ve smyslu, že úřad pouze konstatuje, že jde o černou stavbu. Ale zároveň konstatuje, že její odstranění by bylo nepřiměřené do práv stavebníka, takže stavba zůstane nedotčena. Dostane finanční sankci, ale stavba nebude odstraněna.
Takže novela stavebního zákona, která ještě neprošla Sněmovnou, ale patrně jí projde, umožní výstavbu na černo, jak tvrdí opozice?
Je to přesně tak. Potenciálně se otevírají tyto možnosti. Může to mít i jistý korupční potenciál. Nevíme, jak to bude fungovat, ty úřady ještě ani neexistují. Ale pokud centralizujete moc na nějaký úřad, dáváte úředníkovi možnost posoudit zásadní otázku od stolu. Korupční potenciál se tím vytváří.
Praha chce proměnit chátrající Brandejsův statek v Suchdole v nové gymnázium pro 408 studentů. Na rekonstrukci památkově chráněného areálu a dostavbu nových budov vypsala tendr s předpokládanou hodnotou 1,066 miliardy korun bez DPH.
Chátrající Brandejsův statek v Suchdole čeká proměna. Praha jej za miliardu předělá na gymnázium
Reality
Co všechno může být černá stavba
Jsou černé stavby různé přístavky na zahradách?
Ano, i taková vestavba, veranda nebo něco podobného, může být v rozporu se zákonem. V takovém případě nehovoříme o černé stavbě, ale o stavbě, která nesplňuje některá zákonná omezení. Tam je kdykoliv možné stavbu upravit, aby zákonné požadavky splňovala.
Děje se v Česku nějaká výstavba, třeba rodinných domů, která naplňuje parametry černé stavby?
Nemám statistická data, ale určitě to může být rodinný dům, který je realizován ve větším objemu, než je deklarováno. Mohou to být ještě závažnější věci, jako výstavba celých bytových projektů na místech, kde nebyly schváleny. Mohou to být průmyslové stavby, může to být celá plejáda staveb. Až praxe to ukáže.
A vy se obáváte, že takový stav nastane?
Obávám se, že je to reálná hrozba. Někdo vykácí les, potom řekne, že odstranění stavby by bylo příliš nákladné. Tím pádem tam ta stavba může zůstat. Je to jako kyvadlo, které je možná nyní vychýleno do omezení, teď to zase bude moc na druhou stranu. Souhlasím, že stavební právo má být pružnější. Ale teď to bude možná až moc.
Na kraji lesa, u rybníčku a jen 40 kilometrů od Prahy vznikl víkendový dům, který se před okolní zástavbou uzavírá, ale směrem k přírodě otevírá velkými prosklenými plochami. Dřevostavba od ateliéru Anna Koukolová architekti má 123 metrů čtverečních, díky chytré dispozici a průhledům však působí mnohem velkoryseji.
Na kraji lesa, u rybníčku a bez pohledů sousedů. Tak vypadá víkendový únik 40 kilometrů od Prahy
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
