Nová tvář místa po Transgasu. Vinohradská 8 chce být domem, kterého si za deset let nikdo nevšimne
Na konci Václavského náměstí, tam, kde se centrum Prahy láme do Vinohrad, vzniká jeden z nejvýraznějších nových městských bloků posledních let. Vinohradská 8 od Penta Real Estate a PSN nabídne téměř dvě stovky bytů, kanceláře, obchody i gastronomii. Zajímavější než samotná čísla je ale něco jiného. Projekt se vrací k architektuře klasického evropského města, kde se bydlí, pracuje, nakupuje i chodí pěšky stejnými ulicemi.
Stačí sejít z horní části Václavského náměstí směrem k Vinohradům a Praha se během několika minut několikrát promění. Monumentální centrum vystřídá magistrála, železniční infrastruktura, Český rozhlas a vzápětí pravidelný rytmus vinohradských ulic. Právě na jejich rozhraní vzniká Vinohradská 8.
Místo, které po desetiletí definoval areál Transgasu, dostává úplně jinou urbanistickou logiku. Namísto solitérního komplexu má vzniknout klasický městský blok s domy podél ulic, živým parterem, vnitřními prostory a novými pěšími cestami.
Projekt společně připravují Penta Real Estate a PSN, architektonický návrh vznikl v ateliéru Jakub Cigler Architekti.
„Nechtěli jsme vytvořit solitérní stavbu, která by na sebe za každou cenu upozorňovala. Naopak jsme usilovali o návrat k městotvorným principům, které jsou pro tuto část Prahy typické,“ říká obchodní ředitel Penta Real Estate Jan Kalaš.
Město místo objektu
Moderní development dlouho pracoval s jednoduchým principem. Tady se bydlí, tady se pracuje a o několik ulic dál se nakupuje. Vznikaly kancelářské čtvrti, rezidenční areály i obchodní komplexy s jednou dominantní funkcí. Evropská města přitom historicky fungovala přesně opačně.
V jednom domě mohl být obchod, nad ním kancelář a o patro výš byt. Lidé chodili pěšky, ulice žila v různých hodinách a jednotlivé funkce se přirozeně překrývaly. „Dlouhodobě v Praze vznikaly projekty zaměřené převážně na jednu funkci, ať už šlo o kanceláře nebo bydlení. Dnes se stále více vracíme k principům, na kterých historicky fungovala evropská města,“ říká Kalaš.
Praha má podle šéfa Penta Real Estate Rudolfa Vacka obrovský prostor pro další výstavbu přímo uvnitř města. Největší potenciál vidí v brownfieldech, kde by se podle odhadů vešla plocha odpovídající celému Brnu, a také ve vyšší zástavbě v místech s dobrou dopravní dostupností. Metropole se podle něj musí přestat rozrůstat do okolní krajiny a lépe využívat území, která už má.
Vacek: Metropolitní plán je uměním možného a začátkem proměny Prahy
Reality
Vinohradská 8 proto není navržena jako čistě rezidenční projekt. Hlavní část sice vytvoří 188 bytů různých dispozic včetně penthousů, doplní je ale přibližně 7500 metrů čtverečních kanceláří, obchody, restaurace a služby. „Za nejdůležitější považujeme, že se otevře území, které bylo po mnoho let vnímáno jako zanedbaná no-go zóna a urbanistická bariéra mezi centrem města a Vinohrady,“ říká Kalaš.
Právě v tom je hlavní ambice Vinohradské 8. Ne vytvořit další solitér, ale znovu zapojit tento kus centra do běžného života města. Nový blok má otevřít pěší propojení, vrátit do parteru služby a gastronomii a propojit bydlení s prací i veřejným prostorem.
„Pokud bude projekt za deset let vnímán jako přirozená součást Prahy a nová vstupní brána na Vinohrady, budeme to považovat za úspěch,“ dodává.
Co dělá Vinohrady Vinohrady
Architektura nového projektu se přitom nesnaží Vinohrady znovu vynalézt. Jejich kvalita stojí z velké části na něčem mnohem méně efektním než na ikonických stavbách, a to na pravidelné blokové struktuře, ulicích, domech s aktivním přízemím a na vztahu veřejného prostoru k soukromým vnitroblokům.
Právě tuto logiku se Vinohradská 8 snaží převzít. „Bloková struktura je osvědčený model fungujícího města. Vytváří jasně definovaný veřejný prostor, podporuje život v ulicích a umožňuje kombinovat různé městské funkce,“ říká Kalaš.
Projekt zároveň otevře nové pěší propojení mezi Vinohradskou, Římskou a Rubešovou ulicí. Na papíře může několik nových průchodů působit jako detail, z urbanistického hlediska ale mohou zásadně změnit způsob, jakým se bude místem procházet a jak bude navázané na okolní čtvrť.
Realitní trh zamrzl. Nemovitosti ale vždy byly a jsou vhodnou investicí. „Investice do nemovitosti byly vždy tím nejlepším. Akcie se znárodnily a dluhopisy ztratily hodnotu. I když i nemovitosti se znárodnily, ale se alespoň do rukou vlastníků vrátily zpět po revoluci. Investice do nemovitostí jsou důležitou součástí portfolia každého,“ říká Pavel Streblov z Penta Real Estate.
Streblov z Penty: Investice do nemovitostí se dlouhodobě vyplatí. V portfoliu by je měl mít každý
Reality
Luxus už není jen mramor v koupelně
Zajímavě se proměňuje i definice prémiového bydlení. Ještě před několika lety se luxusní byt prodával hlavně prostřednictvím výhledu, metrů čtverečních, materiálů nebo adresy. Dnes k tomu stále častěji patří také kvalita bezprostředního okolí. Možnost dojít pěšky do restaurace, kavárny, obchodu, kanceláře nebo na tramvaj se stává součástí hodnoty nemovitosti stejně jako samotný interiér.
„Nejde ale jen o samotné byty. Důležitá je pro nás také kvalita okolního prostředí, veřejného prostoru a služeb, které budou součástí projektu. Právě tato kombinace dnes podle nás tvoří skutečnou hodnotu městského bydlení,“ říká Kalaš.
V případě Vinohradské 8 je právě adresa jedním z nejsilnějších aktiv projektu. Václavské náměstí je několik minut chůze, stejně jako metro, hlavní nádraží nebo tradiční vinohradské ulice. Dopravní dostupnost má navíc posílit nová tramvajová trať přes Václavské náměstí směrem na Vinohrady.
Zatímco novostavby narážejí na složité povolování a omezenou nabídku pozemků, starší domy a brownfieldy získávají novou hodnotu. Developeři mluví o rekonstrukcích jako o plnohodnotné části trhu jen s jinými riziky, jinou ekonomikou a větší náročností na detail.
Staré zdi, nový byznys. Rekonstrukce mění pravidla českého developmentu
Reality
Osmdesát centimetrů od železnice
To, co bude po dokončení působit jako přirozená součást města, ovšem vzniká na mimořádně komplikovaném místě. Pod územím vedou železniční tunely a bezprostředně vedle stojí budova Českého rozhlasu. Při hloubení stavební jámy se těžká technika dostala v jednu chvíli pouhých 80 centimetrů od železničních tunelů. „Jednou z nejnáročnějších etap projektu bylo hloubení jámy pro novou výstavbu, kdy jsme v jednu chvíli pracovali s těžkou technikou jen 80 centimetrů od železničních tunelů,“ popisuje Kalaš.
Výstavba proto musela respektovat nejen bezpečnost železniční infrastruktury, ale také vibrace a hluk v bezprostředním okolí Českého rozhlasu. „Mimořádná pozornost musela být věnována tomu, aby práce neovlivnily provoz železnice ani vysílání rozhlasu,“ dodává.
Jedna z nejsledovanějších pražských parcel vstupuje do nové fáze. Penta a PSN zahájily stavbu Vinohradské 8, která má zacelit místo po Transgasu. Marek Dospiva mluví o technicky nejnáročnějším projektu Penty a o stavbě, kde se pracuje jen 75 centimetrů od železničních tunelů.
Nejkomplikovanější stavba Penty. Dospiva ukázal projekt, který vzniká těsně nad tunely
Reality
Kancelář jako součást života, ne jeho opak
Podobná změna, jakou prodělává bydlení, se odehrává také u kanceláří. Po zkušenosti s hybridní prací už firmám nestačí pouze dobrá budova a adresa. Kancelář musí zaměstnancům nabídnout důvod, proč do ní přijít. „Firmy dnes nehledají pouze pracovní prostory, ale také prostředí, které pomáhá budovat firemní kulturu, podporuje spolupráci a přispívá k tomu, aby se zaměstnanci cítili dobře,“ říká Kalaš.
A právě tady získávají smíšené městské projekty výhodu. Zaměstnanec nevychází z kanceláře do administrativního areálu, který se večer vyprázdní, ale do normální městské ulice.
Restaurace obslouží přes den kanceláře, večer místní obyvatele. Obchod není závislý na jednom typu zákazníka. Veřejný prostor funguje během celého dne.
Pražský náměstek primátora a architekt Petr Hlaváček poodhalil, jak se vyvíjejí jednání o budoucím vedení metropole. Kolegové ze SPOLU podle něj více inklinují k dvoustranné koalici, sám by ale dal přednost širšímu uspořádání. Řekl to na tiskové konferenci Obce architektů v Rezidenci primátora hlavního města Prahy.
Kdo bude vládnout Praze? Hlaváček prozradil, kam míří SPOLU. Sám chce širší koalici
Politika
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
