Naše domy stojí víc peněz. Ale kvalita je investicí do budoucna, říká Forejt z Passerinvestu

Brumlovku pomalu dokončujeme, chystáme se na rozvoj Roztyl, říká Eduard Forejt, ředitel developmentu ve společnosti Passerinvest Group. Na Brumlovce začala firma Radima Passera stavět kombinované domy, kanceláře a byty. Dříve se specializovala na kancelářské budovy. V Roztylech chce postavit 650 bytů, čtyři sta prodá, ostatní si ponechá na pronájem.

V rozhovoru s Eduardem Forejtem se mimo jiné dozvíte, že: Brumlovka se má dál rozvíjet hlavně „recyklací města“ a do budoucna i větší výškou. Passerinvest dál sází na nové kanceláře, i když financování výrazně zdražuje. Starší kancelářské budovy mohou podle Forejta kvůli technickému stavu a refinancování ztrácet konkurenceschopnost. Firma staví dráž záměrně, protože kvalitnější materiály a prostředí mají podle ní dlouhodobě udržet nájemce.

Aktuálně dostavujete Brumlovku, máte tady rozestavěné ještě dva velké projekty. Co bude dál, až ji dostavíte?

Máme rozestavěné dva domy, ale ještě před sebou máme v plánu budovu Omega. Když se bude všechno dařit, měla by být hotová do konce desetiletí. V tom místě, v jižní části Brumlovky, budeme vytvářet také dvouhektarový park. Máme tady dvě těžiště: jedním je Baarův park, druhým bude tento Maxíkův park. Bude obsahovat prvky od dopravního hřiště – to už máme nachystané – přes volnočasové sportovní aktivity, minigolf. Bude tam patnáctisetmetrová vodní plocha včetně přístupu. Bude tam malý vodopád, písečná pláž.

Vodní nádrž zní hezky, ale co bude s byznysem Passerinvest Group na Brumlovce?

Máme tu další plány. Ne na rozšiřování, ale na recyklaci města. Stavění na vyžitém brownfieldu je za mě revitalizace. Recyklace znamená, že máte zastarávající výstavbu. Třeba tu byly bytové paneláčky, které se strhly, a místo nich vzniká budova Hila. Máme tady takovou zónu, kterou kdyby se to podařilo zcelit, mohl by tam jednou být ještě další rozvoj. Jenom je to extrémně akvizičně náročné, jsou tam sdružení bytových jednotek, na akvizici to znamená hodně práce. Nemáme to jako cíl, kterého musíme v nějakém horizontu dosáhnout. Ale pořád se držíme v hranicích Brumlovky.

Recyklace města, to zní nákladně. Musíte získat ne pouze pozemek, který je nyní v Praze velmi drahý, ale i vlastní budovu, což bude ještě dražší. Za jakých okolností se recyklace vůbec vyplatí?

Když kupujete prázdný pozemek, greenfield, jeho cena se určuje podle toho, co se na něm dá vystavět. Když mi na takovém území metropolitní plán dovolí stavět jenom pět pater, umím přepočítat, jakou částku za pozemek mohu dát. U brownfieldu je to podobné, přibývá pouze demolice něčeho. Recyklace je v živém městě. Máte tam obyvatele, kteří tam mají zastaralé byty. Místo nějak dožívá. Tam nemůžete koupit byt za dvacet tisíc za metr jako byste počítal bytovou plochu u revitalizace. Majitel bude chtít tržní cenu. Když koupím nějakou starou hmotu a budu šikovný, a ať se mi to dobře počítá, bude to třeba sto tisíc korun za metr. Jenže hodnota akvizice metru by měla být deset až dvacet tisíc korun za metr, protože tam ještě hraje roli aspekt času. Což znamená, že za každý byt, který vykoupím za sto tisíc za metr, musím postavit pět nových bytů.

V tu chvíli recyklace města znamená, že pokud nechci „požrat“ veřejný prostor a chci zůstat ve stejné stopě původních domů, musím jít už jedině do výšky, pokud budu současnou živou kapacitu vykupovat na recyklaci.

Vacek: Metropolitní plán je uměním možného a začátkem proměny Prahy

Reality

Praha má podle šéfa Penta Real Estate Rudolfa Vacka obrovský prostor pro další výstavbu přímo uvnitř města. Největší potenciál vidí v brownfieldech, kde by se podle odhadů vešla plocha odpovídající celému Brnu, a také ve vyšší zástavbě v místech s dobrou dopravní dostupností. Metropole se podle něj musí přestat rozrůstat do okolní krajiny a lépe využívat území, která už má.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Jinými slovy, město prostě musí růst do výšky?

Pokud budu držet uliční stopu, tak když vykoupím jednopatrové domy po stotisících korun za metr, budu tam muset postavit nově pět pater. Společensky nás to čeká, nyní na to nejsme vůbec připravení. Realita je taková, že trochu budete muset sáhnout do stopy. Nyní máme v brownfieldech v Praze zásobu ploch na desítky let výstavby, ale nejsou to stovky let. Až dojdeme do bodu, kdy už nebudou volné plochy, budeme muset jít do recyklace města. Například ostrovní města ve světě prostě musejí růst do výšky, musejí násobit. Když chci něco vykoupit a do pěti let postavit něco nového, matematika bude pětkrát pět.

V současných rozvojových oblastech, například v Bubnech, povoluje metropolitní plán jen omezený počet pater. Říkám, co to děláme? Máme obrovská rozvojová území, ale společnost není připravená na výškovou výstavbu. Realita je taková, že když tam postavím pět pater, odsoudil jsem svoji budoucnost. Až to někdo bude chtít za třicet let přestavovat, bude to pětkrát pět.

Takže recyklace je tím, čím se budete zabývat na Brumlovce?

Musíme. Pokud mluvíme o zóně tady pod námi, vedle budovy G, musím si propočítat, kolik mě to může stát, kolik maximálně můžu zatížit metr čtvereční a kolik metrů vlastně musím vyrobit. V rámci stávajícího územního plánu není recyklace území Brumlovky možná. Museli bychom jít více do výšky.

Šéf IPR Ondřej Boháč, který plán připravil, připouští, že současné limity je možné při společenské shodě překračovat…

Čas to ukáže. Postupné zaplňování volných ploch ve městě ukáže, že nám dochází místo, a jedinou hodnotou, kterou bude moci město zaplnit, bude výška. Zvláště místa kolem budoucích zastávek metra si říkají o vyšší výšku. Není to otázka dneška. Na ta místa jsme si už zpracovali studie a ekonomiku do nich propsali. Ale teď bych to nikomu neukazoval, protože na to není nikdo připraven. Přemýšlíme, jestli jsou to vlastně úkoly pro naši generaci.

Dražší peníze zdražují kanceláře. Passerinvest zvedá nájemné na Brumlovce i Roztylech

Reality

Vyšší úroky se promítají do cen pražských kanceláří. Passerinvest Group zvyšuje nabídkové nájemné ve všech svých administrativních budovách na Brumlovce a Nových Roztylech o jedno euro za metr čtvereční měsíčně. Úprava se týká i připravovaných projektů. Firma krok vysvětluje dražším financováním, přichází však také v době, kdy je nabídka volných kanceláří omezená a většina rozestavěných ploch už má budoucí nájemce.

nos

Přečíst článek

Pojďme zpět k úvodní otázce, co budete dělat, až dostavíte Brumlovku?

Na Brumlovce skončíme Omegou a cítíme, že máme ještě jednu rozvojovou zónu, a to jsou Roztyly. Věřím, že tam budeme v příštím roce zahajovat Arboretum, což jsou byty. Z většiny budou na prodej, z jedné třetiny na pronájem. Dohromady to bude asi šest set padesát bytů. V okolí máme ještě další pozemky, které zcelujeme s městem. Je tam velká rozvojová zóna. Brumlovka s Omegou jsou časově zafixované, ale Roztyly jsou území, kam se teď bude upínat naše pozornost. Ale to jsme za rokem 2030, máme teď dost práce.

Byznysový model vaší firmy se postupně mění. Nejdříve jste se zaměřovali výhradně na kanceláře, jejich výstavbu, následně na správu. Nyní přicházíte i s bytovou výstavbou. Čím je tento posun dán?

Kdybychom přemýšleli pouze ekonomicky, stavíme jenom byty. To je něco, kde neutopíte ekvitu, vlastní kapitál, a nemáte ji tam dlouho uloženou. Kanceláře drží ekvitu, a proto se nestaví. Protože prostě odparkujete miliardy. Kancelářský dům o ploše dvacet tisíc metrů je miliarda v nákladech vlastního kapitálu. Kdybychom šli jenom po ekonomickém výkonu, vlastně bychom měli stavět jenom byty. Jenže my jsme urbanistický stavitel, který přemýšlí o celé lokalitě. Fakt, že nyní stavíme více bytů, je i důsledek chování lokality. Když jsme začínali stavět na Brumlovce, v Praze chyběly kanceláře. Postupem času zjišťujeme, že tady v okolí nevzniká dostatek projektů kvalitního bydlení. Těšíme se, až Skanska postaví byty dole v Michli, protože to budou další lidé, kteří budou vytvářet komunitu, vytvářet vám retail.

Vyšlo nám z toho, že je dobré tvořit i nájemní bydlení. A protože chceme mít pod kontrolou celé území Brumlovky, nájemní bydlení si sami tvoříme a spravujeme, děláme si z toho něco jako balance club. Je to přidaná hodnota do lokality. Bude to něco více než dvě stě bytů, což může být třeba čtyři sta lidí, kteří tady tráví popracovní dobu.

Co se týká Roztyl, to je něco jiného. Tam si to hluboce říká, aby to bylo bytové. Je tam les, park. Kancelářskou budovou Sequoia, kterou tam stavíme, vytvoříme jakási záda kapacitní dopravě. To je dobrá funkce kanceláří, ztiší prostředí před sebou, a tam nám vycházejí byty. Při rozvoji celých Roztyl, což je dáno i jejich morfologií, směřujeme k většímu podílu bytů než kanceláří. Brumlovka je blíž centru, u metra Budějovická, tam je ten poměr otočený. Chceme dělat území správně. Jde jak o kvalitu pracovního prostředí, tak o kvalitu života. My prostě nepůjdeme do mikrobytů. Passerinvest bude značka, že je to k žití. Možná budeme mít menší výnos z metru čtverečního, ale věříme, že na trhu je dostatek lidí, kteří ocení kvalitu. Pokazit takovou příležitost, jako jsou Roztyly, což je možná jediná lokalita svého druhu v Praze, má vedle sebe park, který bude parkem, protože je náš, a za ním je les, tak jenom z toho vytěžit peníze, tak na to jsme naštěstí Passerinvest.

Jste snad jediným developerem, který nyní v Praze staví kanceláře. A to spekulativně, bez předem domluvených nájemců. Stále věříte, že nájemci přijdou?

Trh s kancelářemi si zvyká na postupný růst nájemného, a to jak na primárním, tak na sekundárním trhu. Nové budovy z logiky věci musely odskočit od staršího trhu. Starší trh se dřív držel dvě eura pod novými domy. Dnes se to roztrhlo. Na Pankráci jsou domy, kde je metr za šestnáct eur, a naše nové domy jsou za 24,50 eura nebo za 25,50 eura. Je to dáno i tím, že starší domy, každý v jiném čase, ale rámcově do pěti let, narazí na refinancování. Je to jako s hypotékami, když si ji berete nově, máte jisté úroky. Když jste si ji bral dříve, měl jste je nižší. Jenže při refinancování přijde náraz. Vlastník nemovitosti buď svůj dům prodá, a zvyšování nájmů bude řešit nový vlastník, nebo bude muset zdražovat. A k tomu ještě rekonstruovat.

Letos nám Evropská centrální banka dvakrát zvedla úrokové sazby v důsledku globální situace. Museli jsme udělat odolné modely pro situace, kdy se naše objekty budou muset refinancovat. Nyní jsme všechny naše volné plochy zvedli o jedno euro. Do čehož zdaleka není propsáno celé zdražení financování. Obvykle je výstavba naší kancelářské budovy z poloviny krytá ekvitou, z poloviny bankovním financováním. Samozřejmě je otázka, z čeho je tvořena ekvita, zda z nějakých bondů, jak úročených, a tyto věci se na sebe vážou. Nicméně minimálně polovina financování o deset procent zdraží. A my nemůžeme přijít za stávajícím nájemcem, aby platil víc, než má ve smlouvě. Ani indexace nájmů nepokryje zvyšování ceny financování. Míra růstu nájemného nepokryje růst nákladů.

Co se tedy děje na trhu nájmů kanceláří? Říkal jste, že nájmy zdražují, že financování zdražuje. V čem tedy spočívá sázka na výstavbu nových kanceláří?

Když v Praze vlastníte starší kancelářskou budovu a přijde refinancování, buď zvednete nájemné, nebo se dostanete do ztráty. Na to my reagujeme dopředu. Než abychom všechny nájmy zvedli skokově v reakci na refinancování, tak raději zvedneme nájemné volných ploch o jedno euro, což nepokrývá náklady, které vznikají, ale chceme vytvořit trajektorii, že v budoucnosti nebudeme muset poskočit o tři nebo čtyři eura.

Vyšší daně na investiční byty? Nájemníci to nakonec zaplatí, říká Pácal

Reality

Pronájem bytu už podle Jiřího Pácala, realitního investora a šéfa společnosti Central Europe Holding, není zdaleka tak výnosný jako dřív. Vedle výnosu kolem tří procent ročně vidí riziko v neplatičích, slabé vymahatelnosti práva i špatně fungujících SVJ. Vyšší zdanění investičních bytů by podle něj navíc mohlo tlačit nájmy vzhůru.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Takže zdražování nájmů na pražském secondhandovém trhu kanceláří, to je ta úvaha, která vás vede ke stavbě nových kapacit?

Má se to ještě trochu jinak. Je tu ještě jedna veličina, a to je stáří trhu. Matematika stěhování říká, že se nestěhuji do budovy na méně než na deset let. A když bych se stěhoval do domu, který je starý třeba pětadvacet let a nebyl předtím dobře spravován, tak ten dům je jeden velký průšvih do budoucna. Metrů takových kanceláří je do roku 2030 na pražském trhu 600 tisíc, ze čtyřmilionového trhu. Pětina trhu by neměla být akceptovaná pro dlouhodobý přesun firem. A tady je ten klíč. Na to my jsme vsadili, pětina nájemců na trhu bude do roku 2030 zvažovat, kam dál. Pětina nájemců bude zvažovat, jestli strpět horší prostředí, a to se nebavíme o ESG a environmentálních aspektech, jenom o technických. Nebo půjdou do nového. A Passerinvest staví každý rok něco nového do roku 2030. Zároveň budeme rekonstruovat naše stávající domy, dvě rekonstrukce už máme za sebou. Nicméně nelze neříct, že rekonstrukce vám hodí nájemné o šest eur nahoru. Ale to nejsou peníze navíc. Co je navíc, je výhoda oproti konkurenci. A faktem napříč Evropou je, že nové produkty mají nižší neobsazenost než ty starší. Musíte se pohybovat v nějakém ranku neobsazenosti, aby financování fungovalo.

Je to velký organismus. Naše rozhodnutí stavět nevzešlo jenom z toho, že ostatní nestaví. Zaprvé jsme měli stavby připravené, za druhé, do prázdného trhu je lepší stavět, a nám pomáhá i fakt, že nájemné roste i na sekundárním trhu.

Vy dlouhodobě spolupracujete s architektonickým studiem Jana Aulíka. Jaký má vliv architektonické ztvárnění kancelářského domu na byznys s kancelářemi?

Klient vám v domě zůstane ne deset, ale patnáct let. Když dům stavíte jenom pro pronájem a prodej, není prostor pro velkorysost. My si nechceme do našeho majetku nadělit náklady do dvanáctého, patnáctého roku existence budovy. Jde o to udělat krásný design, ale opravitelný, aby opravy nestály zbytečné peníze. Průměrnost nestačí. Protože mě brzo doběhne. Klíčové jsou materiály. Můžete mít kolem výtahů sádrokarton, ale každý rok to opravujete. Nebo tam dáte přírodní kámen. Podlaha to stejné. Přírodní materiály jsou dražší, vím, že nás naše domy stojí víc peněz. Ale to je investice do budoucna. Když chcete dlouhodobě udržet klienta, nemůžete mu v domě pořád něco opravovat.

Parkovací místa o šířce dva metry sedmdesát. Nechceme, aby si lidé bouchali o sebe dveřmi. Samozřejmě je levnější postavit stání o šířce 2,5 metru. Ale my ty domy vlastníme dlouhodobě. Velkorysí jsme v recepcích a ve střechách. Víme, že estetika dělá strašně moc, show pro klienta. Náklad na kanceláře je do deseti procent nákladů na pracovní sílu. Jaký je rozdíl mezi nájmem 20 eur a 25 eur, když nebudu schopen sehnat zaměstnance. Proč tu máme tolik kantýn, kaváren, proč si tolik hlídáme vnější prostor? Pro firmy je to daleko důležitější, než jestli platí o euro víc či méně za metr kanceláře.