Blaha z České spořitelny: Domovů pro seniory by mohlo vznikat třikrát víc. Chceme tomu pomoct
Česká spořitelna rozšiřuje svůj realitní byznys. Po dostupném nájemním bydlení se pouští do péče o seniory, do níž chce do roku 2030 investovat až 11 miliard korun a pomoci financovat zhruba pět tisíc nových lůžek. Zároveň otevírá své realitní projekty velkým investorům. Nový fond má cílit na dlouhodobý výnos kolem osmi procent ročně, říká v rozhovoru pro Newstream šéf Dostupného bydlení České spořitelny Marek Blaha.
Společnost Dostupné bydlení České spořitelny u nás za poslední tři roky uvedla do provozu kolem 700 nových nájemních bytů pro společensky potřebné profese, především z řad zdravotníků, a do roku 2030 jejich počet hodlá navýšit na tři tisíce. Dceřiná společnost největší banky v Česku se rozhodla pomáhat hasit další palčivý společenský problém. Do roku 2030 plánuje investovat až 11 miliard korun do péče o seniory. Tato suma má umožnit financování výstavby zhruba pěti tisíc nových pečovatelských lůžek, kterých aktuálně na trhu chybí více než 15 tisíc a do roku 2035 jich podle odhadů bude potřeba dvojnásobně více.
Česká spořitelna začne investovat do výstavby domovů pro seniory, kteří potřebují dlouhodobou péči, a nemovitosti bude dlouhodobě držet. Samotnou péči budou zajišťovat profesionální a zkušení poskytovatelé. Dostupné bydlení ČS založilo nový fond pro kvalifikované investory, který cílí na výnos kolem osmi procent ročně.
Před časem jste začali investovat do dostupného bydlení, teď se pouštíte do péče o seniory. Jaké máte v této oblasti konkrétní plány?
Připravujeme první tři projekty, které budeme financovat z peněz České spořitelny. Na úvod jsme vyčlenili 2,5 miliardy korun, což vyjde přibližně na 1000 lůžek. Myslíme si, že projektů bude celkem pět, ale zatím jednáme o třech.
Kde vaše první tři projekty seniorského bydlení vzniknou a kolik lůžek celkem nabídnou?
Do doby, než budeme mít podepsanou smlouvu o smlouvě budoucí, lokality nemůžeme komentovat. Půjde asi o 600 lůžek a více bychom chtěli oznámit do šesti měsíců.
Kdo jsou vašimi partnery při jednání?
V té první fázi to jsou firmy, které mají pozemek, stavební povolení, vybranou stavební firmu, a my vezmeme na sebe samotnou investici. Na každých 100 lůžek počítáme zhruba 250 milionů korun. Cena na jedno lůžko vychází na dva až 2,5 milionu korun v závislosti na lokalitě a kvalitě stavby, proto předpokládáme, že do 1000 lůžek investujeme 2,5 miliardy korun.
Pro nás jsou zajímavé projekty se stavebním povolením, které mají zajištěného operátora, jenž dokáže budovu provozovat 10 až 15 let. Jednáme s developery, kteří mají připravené území, a také s provozovateli, kteří pak dokážou budovy pronajmout.
Česko bude v příštích letech potřebovat desítky tisíc nových lůžek pro seniory. Stárnutí populace tak vytvoří jednu z velkých investičních příležitostí pro stavebnictví, obce i soukromé investory. Podle projektantů ale nebude rozhodovat jen rychlost výstavby. Klíčové bude, aby nové domovy nebyly drahé na provoz, technicky problematické a nedůstojné pro lidi, kteří v nich budou žít.
Domovy pro seniory čeká stavební boom. Špatné projekty mohou spolknout miliardy
Reality
Do seniorské péče míří první miliardy. A také velcí investoři
Jak to vidíte s investicemi do domovů pro seniory časově?
Postavit dům trvá dva roky, následně operátorovi trvá zhruba rok jeho provoz zastabilizovat, protože klienti nastupují postupně. První tři roky vezme Dostupné bydlení České spořitelny riziko na sebe. Až bude provoz budovy stabilní a bude mít předvídatelné cash flow, přijde na řadu vstup institucionálního investora. Je to dlouhodobá infrastruktura bydlení a zároveň sociální péče, proto nechceme rychlý spekulativní kapitál. Počítáme, že investiční horizont by měl být 10 až 20 let pro investory s konzervativním výnosem.
Budeme investovat do projektů po celé republice. Nakoupíme je za peníze České spořitelny, zastabilizujeme je a následně je nabídneme institucionálním investorům. Náš konzervativní odhad je stabilní dlouhodobý výnos šest až sedm procent. Péče o seniory představuje jiný rizikový profil, je tam větší stabilita díky dlouhodobému nájemnímu kontraktu operátora. Ale myslíme si, že výnos může být téměř srovnatelný s projekty dostupného bydlení.
Největší problém? Sehnat personál
Obsadit budovy nájemníky asi nebude tak těžké jako sehnat personál, který o ně bude pečovat…
Na čekací listině je aktuálně 15 tisíc lidí. Podíl personálu odpovídá zhruba 70 procentům počtu klientů v takovém zařízení. Pro představu – na 160 lůžek potřebujete 110 až 120 členů personálu, který bude o tyto lidi pečovat v 24hodinovém provozu. Pro operátora je velká výzva udržet kvalitu provozu a shánění 300 až 350 milionů korun na každou novou budovu už je nad rámec jeho kapacit. Sehnat kapitál na výstavbu domů bude naším úkolem. Když jsme se bavili s operátory, tak nám říkali, že kdyby měli za zády investora, jako jsme my, tak by připravovali třikrát více projektů.
Skupina Penta Hospitals CZ Marka Dospivy vybudovala jednu z největších sítí zdravotnických zařízení v Česku. Nyní provozuje 17 nemocnic a síť 54 center péče o pacienty s Alzheimerovou chorobou Senevida. Rozvoj zdravotní divize společnosti Penta, která je primárně vnímána jako developerská, bude pokračovat.
Zdravotnický byznys nemá limity, říká miliardář Marek Dospiva
Leaders
Tři tisíce dostupných bytů do roku 2030
Jak budou investice do oblasti bydlení a péče o seniory navazovat na investice do dostupného bydlení?
Dostupné bydlení České spořitelny iniciovalo již 1000 bytů pro potřebné profese. To je pro nás psychologický milník, jakási kritická velikost. Teď už jsme na cestě k 3000 bytům do roku 2030 a zapojujeme do investic i fondy. Společně s Národní rozvojovou bankou jsme vytvořili Fond Dostupného bydlení České republiky, do něhož plynou vedle našich peněz také prostředky Evropské unie prostřednictvím Národního plánu obnovy. Náš druhý fond je určen pro dlouhodobé investory a očekáváme do něj příliv penzijního kapitálu, možná i peníze od českých family offices nebo zahraničních infrastrukturních fondů.
Nový fond cílí na osmiprocentní výnos
Co o novém fondu prozradíte?
Fond pro silnější Česko, což je slogan České spořitelny, spouštíme v říjnu, kdy proběhne první úpis pro investory. Máme v něm první tři institucionální investory. Tím největším z nich je zatím Penzijní fond České spořitelny, dále tam jsou dvě nadace. Ve druhém kole jednáme s mezinárodními investory, velkými infrastrukturními fondy z USA nebo z Německa a s českými family offices. Ještě je ale nemůžeme jmenovat.
Jaké výnosy investorům nabídnete?
U reálné mzdy modelujeme dlouhodobě nárůst zhruba o tři procenta ročně a pokud jde o inflaci, tu chce Česká národní banka držet zhruba na dvou procentech. Věříme proto, že nárůst kapitálové hodnoty rezidenčních nemovitostí se bude pohybovat dlouhodobě v průměru kolem pěti procent, přičemž výnos z nájmu dosahuje zhruba 2,5 procenta. To dělá dohromady průměrně 7,5 procenta ročně a pomocí finanční páky z úvěru od Evropské investiční banky si myslíme, že je reálné dosahovat dlouhodobě výnosu kolem osmi až devíti procent. Po odečtení poplatků je tedy reálné dlouhodobě dosahovat zhodnocení na úrovni kolem osmi procent ročně.
Klíčové je, že ve fondu je nulový vstupní i výstupní poplatek, nulový poplatek za výkonnost a jednoprocentní fixní poplatek za správu. Kvůli dlouhodobé stabilitě a specifikám nájemního bydlení je fond zatím otevřený jen institucionálním investorům a minimální investice je 50 milionů korun.
Stavíme byty v Praze dvaatřicet let a je možná čas udělat krok mimo Prahu, říká Dušan Kunovský, zakladatel a majitel společnosti Central Group. Kunovský se snaží prosadit takzvaný „baťovský systém“ výstavby formou Design&Build, který by umožnil ve velkém stavět dostupné nájemní, družstevní i soukromé byty.
Vytváříme „mašinu“ na výstavbu dostupného bydlení, říká Dušan Kunovský
Reality
Které projekty budete do fondu vkládat?
Postupně tam vložíme všechny zastabilizované, plně pronajaté projekty. V první řadě mezi ně patří Amadeus Rezidence na pražském Střížkově. Její výstavbu financovala Evropská investiční banka a dům má profesionálního správce.
Sedm set bytů a všechny jsou obsazené
Postavili jste pět projektů s dostupným nájemním bydlením a další dva máte ve výstavbě. Jak se pohybuje obsazenost dokončených domů?
Máme všech 700 již dokončených bytů plně obsazených. Zajímavé je, že více než 65 procent nájemníků napříč všemi projekty tvoří zdravotní personál. Dále asi 12 procent bytů využívají univerzity.
Stejný model přenesete i na bydlení pro seniory, které budete do fondu vkládat až v momentě, kdy budou zastabilizované?
Přesně tak.
Spořitelna chce oslovit 140 měst a obcí
Vraťme se ještě k investicím do péče o seniory. Uvádíte, že v lednu chcete oslovit 140 měst a obcí. Co jim chcete říct?
To samé jako u dostupného nájemního bydlení. Že pokud mají území vhodné pro výstavbu bydlení pro seniory, tak jsme připraveni s nimi jednat a zajistit výstavbu. Rádi bychom zopakovali úspěch s výstavbou ve Žďáru nad Sázavou nebo v Praze na Černém Mostě i v této oblasti. Tam jsme dokázali, že umíme nájemní bydlení postavit a následně najít zodpovědného provozovatele. Myslím, že to může být cesta, jak urychlit výstavbu chybějících lůžek.
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
