Reklama

Vyplatí se nákup investičního bytu? Nečekejte rychlé zbohatnutí

Byty, ilustrační foto
Pixabay
 Zlaťák

Inflace roste způsobem, který tato země nezažila desítky let. Zkušení investoři i malí střadatelé tak hledají způsob, jak své bohatství udržet. Jednou z jasných voleb tak je nákup nemovitosti, které patří mezi takzvané bezpečné investiční přístavy. Ale je tomu tak opravdu i v aktuálním ekonomickém klimatu? Kdy se vyplatí koupit nemovitost? A má cenu si na ni třeba i půjčit?

Pokud se chystáte koupit investiční byt z vlastních zdrojů, dává to smysl téměř vždy. Ceny bytů dlouhodobě rostou, a tak by se vám nemovitost zhodnocovala i v případě, že ji nebudete pronajímat. Rozhodně ale neplatí, že nemovitosti jsou jednoznačně bezpečnou investicí, která bude jen růst. V současné době dochází ke zvyšování úrokových sazeb České národní banky (ČNB) a očekává se, že tato skutečnost výrazně zasáhne nemovitostní trh. 

Nákup investičního bytu na hypotéku

Můžete však využít i pákového efektu a na koupi si vzít hypotéku. Všeobecně platí, že investice do investičního bytu se vyplatí, když nájemné pokryje splátku hypotéky i další výdaje, jako jsou příspěvky do fondu oprav, náklady na drobné opravy a údržbu, pojištění a zdanění výnosů z nájmu. Od příjmů z pronájmu si můžete odečíst výdaje paušálem 30 procent nebo ve skutečné výši, zisk se poté daní 15 procent. Při výběru investičního bytu byste tak měli brát v úvahu nejen jeho cenu, ale rovněž obvyklé nájemné v dané lokalitě a další náklady.

ruleta, investiční sázky

Investujte do firem a nemovitostí, vyhněte se zlatu, radí čeští superbohatí

Stavební pozemky, start-upy, rezidenční nemovitosti a akcie. To jsou horké investiční sázky českých a slovenských dolarových milionářů, tedy lidí s disponibilním majetkem převyšujícím 22 milionů korun. Superbohatí s ohledem na narůstající inflaci radí zařadit do portfolia pružnější aktiva, která dokážou znehodnocení lépe odolávat, uvádí zpráva Wealth Report 2021, za níž stojí J&T Banka. Naopak dříve tradiční zlato je v současné době pro majetné investičním propadákem.

Přečíst článek

V minulých letech vycházel poměr mezi nájemným a splátkou hypotéky výhodně takřka po celé republice, protože hypoteční úvěry byly extrémně levné. S nízkými úrokovými sazbami je teď konec – v roce 2022 porostou k 5 nebo i 6 procent. Nicméně i přesto budou pravděpodobně nižší než inflace, a tak bude výhodné si peníze půjčit.

Výnosnost investičního bytu se liší podle lokality

V nedávné době provedl analýzu investičních bytů internetový portál Valuo.cz pro SZ Byznys. Z té vyplynulo, že nejvíce se vyplatí investice do bytu v Mostě. Roční výnos se pohybuje kolem 10 % u bytu o velikosti 50–70 m2. Naopak nejnižší výnos nabízí byt v Praze, tady můžete investicí získat jen asi 3 procenta ročně. 

Reklama

Analýza porovnávala 27 českých měst a počítala s tím, že si investor pořizuje byt s hypotékou na 80 procent hodnoty nemovitosti při úrokové sazbě 3 % a splatnosti 30 let. V takovém případě se doba návratnosti u investice do bytu v Mostě pohybuje kolem 10 let, na druhém místě je Chomutov s 12 lety. Naopak v Praze, Plzni nebo Hradci Králové výše nájemného ani nepokryje náklady na splátku hypotéky. Analýza od Valuo.cz vychází z nemovitostí, které se již prodaly.

   
Město   
   
Roční návratnost (bez započítání splátek hypotéky)   
   
Návratnost investice v letech*   
   
Most   
   
10,09%   
   
10 let   
   
Chomutov   
   
8,82%   
   
12 let   
   
Česká Lípa   
   
6,26%   
   
18 let   
   
Karviná   
   
6,02%   
   
19 let   
   
Ústí nad Labem   
   
5,56%   
   
21 let   
   
Děčín   
   
4,81%   
   
25 let   
   
Přerov   
   
4,74%   
   
26 let   
   
Karlovy Vary   
   
4,62%   
   
27 let   
   
Příbram   
   
4,55%   
   
27 let   
   
Znojmo   
   
4,49%   
   
28 let   
   
Ostrava   
   
4,44%   
   
28 let   
   
Mladá Boleslav   
   
4,31%   
   
29 let   
   
Frýdek-Místek   
   
4,30%   
   
29 let   
   
Kolín   
   
4,15%   
   
31 let   
   
Jihlava   
   
4,06%   
   
31 let   
   
Zlín   
   
4,02%   
   
31 let   
   
Olomouc   
   
3,91%   
   
31 let   
   
Opava   
   
3,89%   
   
31 let   
   
Tábor   
   
3,84%   
   
31 let   
   
Šumperk   
   
3,80%   
   
31 let   
   
Kladno   
   
3,78%   
   
31 let   
   
Pardubice   
   
3,76%   
   
-   
   
Hradec Králové   
   
3,51%   
   
-   
   
Plzeň   
   
3,51%   
   
-   
   
Beroun   
   
3,49%   
   
-   
   
Liberec   
   
3,45%   
   
-   
   
České Budějovice   
   
3,40%   
   
-   
   
Praha 2   
   
3,13%   
   
-   
   
Praha 8   
   
3,04%   
   
-   
   
Praha 5   
   
3,03%   
   
-   
   
Praha 9   
   
2,99%   
   
-   
   
Praha 4   
   
2,98%   
   
-   
   
Brno   
   
2,94%   
   
-   
   
Praha 10   
   
2,93%   
   
-   
   
Praha 3   
   
2,92%   
   
-   
   
Praha 7   
   
2,88%   
   
-   
   
Praha 6   
   
2,76%   
   
-   

Zdroj: Valuo.cz

Jiří Rusnok, guvernér ČNB

Inflace 10 procent? Vyloučit to nelze, míní guvernér ČNB Rusnok

Centrální banka v reakci na růst cen bude i nadále zvyšovat základní úrokové sazby. Nad pětiprocentní hranici by však podle vyjádření Jiřího Rusnoka pro Český rozhlas jít neměla.

Přečíst článek

Pozor na rizika lokality

Jestliže si na nákup investičního bytu vezmete hypotéku, musíte zvažovat nejen cenu nemovitosti a lákavou dobu návratnosti. Důležité je také to, jak dobře se vám bude hledat spolehlivý nájemník. Pokud se vám byt nepodaří obsadit nebo narazíte na neplatiče, budou splátky hypotéky ležet na vašich bedrech.

„Zvláště v Praze a velkých městech jsou ceny nemovitostí již natolik vysoké, že jejich pronájem stěží pokryje splátku hypotéky. Navíc je nutné počítat s tím, že byt není vždy obsazen na 100 procent a v krajních případech může dojít i k poničení bytu nájemníky,“ vysvětluje hlavní ekonom BHS Štěpán Křeček.

Nejlevnější byty koupíte v Ústeckém kraji, ale bohužel je zde největší počet exekucí v republice. Riziko problémů s pronájmem bytu tak stoupá. Při koupi investičního bytu proto hledejte lokalitu, která je levná a zároveň přitahuje solidní nájemníky. Jako vhodný se jeví nákup investičního bytu například v Teplicích nebo Chebu – tyto regiony se rychle rozvíjejí díky napojení na Německo.

Lubomír Lízal, ředitel Expobank CZ

Lubomír Lízal: Vysoká inflace pomůže vládě s dluhem, ale jen chvilku

Nízké úrokové sazby jsou špatné pro finanční sektor, teď to bude pro zisky bank a pojišťoven lepší. Centrální banka chce utnout inflační očekávání, která jdou hlavně přes mzdy, říká ex-centrální bankéř a šéf české pobočky Expobank Lubomír Lízal. Banka aktuálně hledá kupce.  

Přečíst článek

Vyplatí se investovat spíše do menšího bytu

A jak je to z pohledu velikosti investičního bytu? Nejvíce se vám vyplatí vložit peníze do nákupu menšího bytu kolem 50–70 m2. Takový byt se totiž nejsnáze pronajímá. Byt o velikosti 2+kk nebo 2+1 se hodí pro širokou škálu nájemců, od jednotlivců přes páry, mladé rodiny až po seniory. U garsoniér lze sice očekávat nejvyšší návratnost, je však třeba konkurovat především cenou, což může přilákat nájemce s horší platební morálkou. 

Naopak byty o velké výměře se hodí pouze pro rodiny, a tak je těžší je pronajmout. Často také rodiny s dětmi chtějí bydlet v domě nebo investují do vlastního bydlení. V městech, kde se nachází univerzita, může být u větších bytů zajímavou možností pronájem skupině studentů, ale s více nájemníky se samozřejmě pojí více starostí.

výroba převodovek

Anketa mezi kapitány průmyslu: Jaká je hlavní výzva pro rok 2022?

Co bude hlavní výzvou pro český průmysl v příštím roce? Oslovili jsme ve spolupráci se Svazem průmyslu a dopravy jeho kapitány, majitele i ředitele významných firem, a přinášíme unikátní anketu na toto téma. Každá firma řeší své vlastní výzvy. Ale některé problémy jsou společné pro všechny. Kromě pandemie a rostoucí inflace trápí lídry firem, které táhnou tuzemskou ekonomiku, také nedostatek pracovníků nebo nejasnosti kolem Green Dealu. Příležitost naopak vidí v rozšiřování nových technologií, ať už jde o elektromobilitu či jiná chytrá řešení. Žádné černé scénáře před sebou klíčoví lidé průmyslu nevidí, naopak věří, že tuzemská ekonomika bude opět šlapat.

Přečíst článek

Nečekejte rychlé zbohatnutí

Nákup investičního bytu se hodí pro konzervativní investory. Rozhodně vám nezajistí zbohatnutí ze dne na den a musíte počítat s omezenou likviditou. Aby vám investice přinášela uspokojivý výnos, je nutné vybrat vhodnou nemovitost, najít spolehlivého nájemníka a mít dostatek času i trpělivosti. Na investici do nemovitosti proto nahlížejte v dlouhodobém investičním horizontu.

Nicméně do budoucna lze předpokládat, že se nájmy budou zvyšovat, a tak se nákup investičního bytu vyplatí zase o něco více. „V současnosti na trhu pozorujeme nestandardně vysoké rozdíly mezi cenami nemovitostí a velikostí nájmů. Do budoucna lze očekávat, že se tyto rozdíly začnou snižovat k úrovním, které byly na trhu dlouhodobě obvyklé. K tomu teoreticky může dojít dvěma způsoby. Buď se sníží cena nemovitostí nebo se zvýší cena nájmů. Jelikož vzhledem k cenám stavebních materiálů, prací a pozemků nelze očekávat, že by šly ceny nemovitostí dolů, pravděpodobně budeme svědky růstu nájmů,“ dodává Štěpán Křeček.

zlato, zlaté slitky (ilustrační foto)

Koupit investiční zlato nebo stříbro se vyplatí. Ale s rozvahou

V dobách krize, kdy ostatní aktiva padají, patří zlato nebo stříbro mezi oblíbené prostředky, které drží hodnotu. Drahé kovy jsou oblíbené také z důvodu své hmatatelnosti, na rozdíl od akcií nebo dluhopisů si na ně můžete sáhnout. Přináší ale investice do zlata či stříbra dostatečný výnos? A jak obchodování s drahými kovy vlastně funguje?

Přečíst článek

Případ Roubal

Netflix, HBO i Disney chtějí české diváky. Jak zareaguje Nova a ostatní?

Do Česka v nadcházejících měsících zamíří tři globální streamovací služby. Doplní tak nabídku interaktivních televizí v čele s Netflixem. Reagovat na to musí také tuzemské stanice. Nova proto tlačí své Voyo a má s ním velké plány. Jaký bude boj o diváka, který se stale více odklání od tradiční televize a zábavu hledá aktivně sám?

Přečíst článek

Reklama

Související

hypotéky, ilustrační foto

Lukáš Kovanda: Hypotéky zdražují nejrychleji v historii. Šestiprocentní úrok přijde za pár měsíců

Přečíst článek
Čerpací stanice

Ropa prudce zdražuje, český benzín bude následovat a míří ke 40 korunám za litr

Přečíst článek
Reklama
Doporučujeme