Němečtí drobní investoři prohrávají sázku na obří nemovitost v USA

Americký fond spravovaný nadnárodní investiční společnosti Deutsche Finance Group míří ke krachu. Předpověď je pochmurná: nikdo ze skoro 1200 drobných německých investorů neuvidí ani euro či dolar. Tím to ale nekončí.

Investiční skupina Deutsche Finance Group (DFG), mezi jejíž investory patří německé a evropské penzijní fondy, pojišťovny, nadace, univerzity a soukromí investoři, má potíže. Jejímu byznysovému modelu založenému na rizikovějších investicích do komerčních nemovitostí se nedaří. Věřitelé vystavili jednomu z jejích uzavřených fondů účet za zkrachovalý realitní projekt v USA a správce fondu před několika dny oznámil zhruba 1 200 německým retailovým investorům, že fond míří do insolvence.

Šance na vrácení peněz – celkem od nich v přepočtu vybral 1,4 miliardy korun – prakticky není. Německé investorské a právní servery už jsou plné inzerátů právních kanceláří, které nabízejí téměř 1 200 postiženým investorům právní pomoc.

„Je to velmi dobrá ukázka toho, že ani investice do ‚cihel‘ nemusí být bezpečná. Naopak – pokud se spojí jediná nemovitost s vysokým zadlužením, může být výsledek velmi bolestivý. Fond měl prakticky všechno vsazeno na jednu kartu a navíc na projekt použil několikanásobně více dluhu, než kolik do něj vložili samotní investoři,“ hodnotí hlavní analytik investiční společnosti Purple Trading Petr Lajsek.

Norský fond vydělal rekordní miliardy. Sází i na Muskovu SpaceX

Trhy

Největší státní investiční fond na světě má za sebou mimořádně úspěšné pololetí. Norskému fondu pomohly především technologické akcie z Asie, jeho pozornost se však nově obrací také ke společnosti SpaceX. Vedle ní drží významné podíly v Nvidii, Applu, Microsoftu i Tesle.

nst

Přečíst článek

„Ve chvíli, kdy se nepodařilo sehnat nájemce, se celý příběh začal rychle rozpadat. Vysoké sazby zároveň prodražily financování a srazily hodnotu komerčních nemovitostí. To je přesně moment, kdy se finanční páka obrací proti investorům,“ dodává.

Nulová diverzifikace

Důvodem nevyhnutelné insolvence amerického fondu DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II (Fond 17) je krach investice do komplexu biologických věd v Somerville, pět kilometrů od centra Bostonu. Podle serveru Cryptobriefing je laboratorní a kancelářská budova o rozloze 27 tisíc metrů čtverečních jedinou investicí fondu a jeho managementu se nepodařilo najít ani jednoho zájemce o pronájem.

Fond shromáždil asi 58 milionů dolarů od 1 187 převážně německých retailových investorů, přičemž minimální vklad činil 25 tisíc dolarů, a čerpal stavební úvěr ve výši 246 milionů dolarů. „Pro mě je na tom nejzajímavější to, že investorům se prodává konkrétní budova, konkrétní lokalita a konkrétní příběh. Ale skutečné riziko často leží úplně jinde – v zadlužení a v tom, jak moc je investice koncentrovaná. A tady byly koncentrace i páka opravdu extrémní,“ podotýká Lajsek.

Kvůli neobsazenosti a problémům s likviditou je splácení zmíněného úvěru nemožné a insolvence je jediným řešením. Podle německého deníku Handelsblatt šéfové investiční společnosti Florian Delitz a Stefanie Watzl už investorům rozeslali dopis, v němž uvádějí, že přísun peněz, a tedy zlepšení likvidity, není dostatečně pravděpodobný. Výhled na další existenci fondu proto není příznivý. Podle mediálních zdrojů fondu vypršela lhůta pro splacení úvěru a neobsazená nemovitost tak bude převedena na financující OZK Bank.

Fond zahájil svou činnost v roce 2021, kdy nemovitosti určené pro výzkum v oblasti biologie patřily k nejžádanějším. V roce 2024, kdy byla budova dokončena a připravena k předání nájemcům, už ovšem byla situace zcela jiná. Na trhu vznikl převis nabídky nemovitostí tohoto typu.

DFG, respektive její americká dceřiná společnost, je podle vlastních informací druhou největší finanční firmou na americkém trhu po pojišťovně Allianz.

Problémy se netýkají jen USA

Vedení DFG se podle Handelsblattu k situaci nevyjadřuje a na dotazy deníku nereagovalo. Cryptobriefing upozorňuje, že kolaps Fondu 17 není v případě DFG izolovaným problémem. Významné odpisy musela mnichovská firma provést už také u dalších investic do nemovitostí.

Podle dalších německých mediálních zdrojů skupina v současnosti kvůli zhoršeným výsledkům, zejména pod vlivem amerických aktiv, prochází vnitřní restrukturalizací. Ta zahrnuje mimo jiné snížení počtu zaměstnanců téměř o pětinu.

Problémy DFG se táhnou už od minulého roku. Německý Spolkový úřad pro finanční dohled (BaFin) letos v červnu nařídil DFG, aby poskytla kompletní dokumentaci o svém hospodaření. Protože se však nepodařilo dosáhnout potřebné úrovně komunikace, BaFin do firmy dosadil zvláštního zmocněnce. Aktivizovala se také vlivná německá spotřebitelská organizace Stiftung Warentest, která analyzovala 21 fondů skupiny a objevila závažné nedostatky v transparentnosti, například opožděné zveřejňování účetních závěrek.

DFG byla založena v roce 2005, hlavní sídlo má v Mnichově a pobočky v Londýně, Denveru, Curychu, Madridu a Lucemburku. Specializuje se na investice na soukromých nemovitostních trzích. Vyhledává podhodnocené nebo špatně spravované developerské projekty, které následně transformuje, zhodnocuje a prodává. Investuje také do infrastruktury. Funguje jako institucionální správce aktiv a propojuje kapitál soukromých i institucionálních investorů s globálními realitními projekty. Podle informací na svých webových stránkách spravuje aktiva v celkové hodnotě 10,4 miliardy eur.