Pavel Rejchrt: Judista mezi jurtami

V Praze postavil od roku 1995 na 15 tisíc bytů, a loni se dokonce propracoval do pozice pražské developerské jedničky v prodejích. A jako jeden z mála developerů se Finep Holding vydal do zahraničí.

Expanzi do ciziny má ze čtyř původních zakladatelů firmy na starost Pavel Rejchrt. Bývalý úspěšný judista a reprezentant díky svým sportovním kontaktům rozjel bytové projekty na Slovensku, a dokonce v exotickém Mongolsku.

Nejzajímavější je výstavba na Dálném východě, o které sám Rejchrt hovoří jako o dobrodružství. Od roku 2013 Finep staví úplně novou čtvrť v druhém největším mongolském městě Erdenet. „Je to něco jako naše Ostrava. Má asi 150 tisíc obyvatel a jsou tam měděné doly, což je hlavní živitel v celé oblasti,“ vypráví Rejchrt.

Výsledkem aktivit Finepu mají být dva tisíce nových bytů. A také sportovní a dětské hřiště, lékařské ordinace, fitcentrum, obchody, česká hospoda, kde čepují plzeňské pivo, a kompletní infrastruktura lokality včetně školky a školy.

„Na rozdíl od Prahy sice není potřeba 50 razítek k povolení stavby, stačí jich šest. Až tam si ale člověk uvědomí, že ta razítka, ale ne všechna, u nás mají nějaký význam: v „hotovém“ městě je potřeba spoustu věcí koordinovat s okolím. To v Mongolsku není, zjednodušeně vám řeknou: Postav si, co chceš, ale kanalizaci si musíš přivést, vodu taky a nejlépe postavit také vlastní malou elektrárnu... Oni se vlastně nemají k čemu vyjadřovat,“ vysvětluje Pavel Rejchrt.

Jak daleko jste s výstavbou čtvrti v Erdenetu? Podle původních plánů jste ji měli dokončit zanedlouho, už v roce 2023. Platí to?

Nabrali jsme bohužel zpoždění a jsme zhruba za polovinou - hotových je více než tisíc bytů. Kompletně bychom projekt měli dokončit v roce 2026. V té době bude našemu tamnímu řediteli Miroslavu Švejdovi 64 let, stihne celou akci uzavřít těsně před důchodem.

Co má na starost Miroslav Švejda a co vy?

Mirek je dobrodruh, mluví anglicky a rusky a fakticky celý projekt - doslova v holínkách - na místě buduje. Je tam od samotného začátku. Já zajišťuji finance a politiku v podobě komunikace a jednání s úřady, on tu praktickou část a bez něj bych si projekt vůbec nedokázal představit.

Takže on tam žije, vy dojíždíte. Kolik času v průměru v Mongolsku za rok strávíte?

Teď jsem tam kvůli covidu rok a půl bohužel nebyl. Mongolové vzali pandemii velice vážně. V 50. letech zažili epidemii syfilidy a stále si to dobře pamatují. Takže jakmile vyběhly první náznaky o koronaviru v sousední Číně, neváhali a neprodyšně zavřeli hranice a odstřihli i letecká spojení. Ale jejich mentalita je jiná než naše - začínají se ptát, jestli s nimi ještě počítáme a jaká bude další spolupráce, když jsme se tak dlouho neukázali, a fakt, že jejich země byla uzavřena, si konkrétní lidé, se kterými spolupracujeme, tolik neuvědomují. Takže čekám na druhou dávku vakcíny a vyrazím do Mongolska. Můj kolega Mirek tam zůstal celou dobu. Ten bude paradoxně řešit opačný problém, za jakých podmínek mu bude u nás doma uznáno očkování, které již má v Mongolsku za sebou.

Před pandemií jste tam jezdil každý rok?

Když jsme byznys rozjížděli, byl jsem tam šest až osm týdnů v roce. Ona už jenom cesta je docela dlouhá, takže na kratší dobu to ani nedává moc smysl. Dva dny se dostáváte do Erdenetu, dva dny zpátky, takže z jednoho týdne na práci zůstanou tři dny.

Jak jste se vlastně k projektu v Mongolsku dostali?

Dělal jsem judo a zápas, jako reprezentant jsem jezdil hodně po světě a s mongolskými soupeři se potkával. Nikdy jsem tam sice nebyl, ale nějaké vztahy jsem v Mongolsku měl. No a když jsem se jednou vracel ze Slovenska, kde jsem byl kvůli jinému našemu projektu, volali mi kamarádi. „Sedíme v hospodě U Medvídků a je tu s námi nějaký člověk z Mongolska, který by rád poznal českého developera,“ říkali. Pozval jsem ho na druhý den ráno k nám do kanceláře a ukázalo se, že šlo o představitele mongolské politické strany, který v Česku studoval. Vysvětlil mi, že se jim podařilo zbavit ve volbách komunistů a zažívají podobné období jako my v 90. letech. A že vymysleli program „100 tisíc nových bytů pro Mongolsko“ a potřebují někoho, kdo je postaví.

To vám asi neznělo moc realisticky...

Ze začátku jsem to nebral moc vážně. Ale pak mě pozvali do Mongolska, tak jsem si říkal, nebyl jsem tam, proč se nepodívat? Jednání nakonec byla úplně neuvěřitelná. Ptali se mě, koho bych kvůli projektu potřeboval vidět. Primátora? Dobře, ve dvě jdeme k primátorovi. Ministra stavebnictví? Jasně, za ním půjdeme ve čtyři. Ministra financí? Není problém, v šest nás přijme. Všechno šlo, nic nebyl problém.

Pomohlo vám, že jste z Česka? Že jsme díky společné komunistické minulosti měli s Mongolskem docela dobré vztahy

Ano. A také nám hodně pomohl můj kamarád Lukáš Krpálek, který patřil do stejné kategorie v judu jako mongolský olympijský vítěz Najdangín Tüvšinbajar. Ten se zúčastnil v Praze turnaje, který Finep sponzoroval, a díky Krpálkovi jsme se seznámili. Když jsem na jednáních v Mongolsku ukázal fotku s Najdangínem, udělalo to na ně ohromný dojem. Je to historicky jejich jediný olympijský vítěz a největší mongolská sportovní hvězda.

Takže něco jako kdybyste se v Česku oháněl fotkou třeba s Jágrem?

Přesně, jako fanda juda jsem se jim líbil. A nakonec jsme si plácli. Založili jsme tam firmu a začali stavět a prodávat. Složité bylo samozřejmě na začátku najít správné personální obsazení a dodavatele, to bylo peklo. Dvě firmy jsme ze stavby vyhnali, protože nám nevyhovovaly. I proto bohužel to zpoždění našeho projektu.

Proč Erdenet a proč ne hlavní město? To obvykle bývá z hlediska nemovitostí zajímavější, ne?

V Ulánbátaru je totální chaos a neskutečné množství vlivů, v kterých se nedá vyznat, současně se tam obracejí obrovské peníze. Výstavba v Erdenetu je jednodušší, a navíc jsme navázali intenzivní spolupráci s důlní společností GOK, která jako hlavní zaměstnavatel v regionu přišla s plánem dávat zaměstnancům příspěvky na bydlení. Náš byznys plán byl před tou desítkou let jednoduchý: Postavíme zde byt za 700 tisíc korun, prodáme ho za milion. Z toho asi 100 tisíc dostane zaměstnanec od fondu sociálních potřeb, 200 tisíc získá prodejem koz a ovcí, které mají rodiče jako úspory, a na zbytek dostane hypotéku. Mimochodem, hypotéky se tam teprve rozjížděly. Byl jsem vlastně u založení jejich hypotečního systému, trefili jsme se do začátku.

O tom, že úřady jsou daleko vstřícnější, jsme mluvili. Jací jsou místní klienti a vůbec jejich očekávání, třeba ve srovnání s Českou republikou?

V Česku má development velkou kvalitu, ale čím jsou byty dražší, tím jsou klienti náročnější a neodpouštějí žádnou chybu. Někdy je to i za hranou, kdy se reklamují a zveličují naprosté malichernosti. V Mongolsku je to jinak. Od října do dubna je v podstatě mráz, takže musíte v dubnu kopnout do země, hrozně rychle vyhnat do podzimu dům nahoru a zavřít ho. Pak za třeskuté zimy děláte interiéry. Časově to vychází tak, že v největších mrazech na konci února předáváte byty novým majitelům. To jsme zažívali krásné pocity.

V jakém smyslu?

Byty jsou hotové, připravené k nastěhování, vytopené a přijede zákazník na koni. Vejde dovnitř, rozepne si kožich, přijde na záchod, spláchne, pak vyzkouší, jestli teče teplá voda... A pak se rozzáří, protože v tom okamžiku se mu změnil život. U Asijců se celé rodiny skládají a pošlou do města jednoho nejšikovnějšího potomka a složí se mu na byt. Tím má daleko větší šanci udělat dobrou kariéru.

Četl jsem, že vaše čtvrť vzniká na místě bývalého jurtoviště a obecně většina Mongolů stále žije v jurtách. Jak je to tam s dostupností klasických bytů?

Když jsme do Mongolska přišli, v podstatě tam pořád většina lidí bydlela v jurtách. Jsou to pastevci a lovci a paměť každého Mongola sahá do doby, kdy bydlel v jurtě. Byly tam jen chruščovky z 50. let - klasické komunistické šedivé paneláky do čtyř nebo pěti pater. V nich bydlelo asi 300 tisíc ze tří milionů Mongolů. Pak dlouho nic. Pak přišel korejský a japonský kapitál a postavil pro vyvolené oligarchy a kádry v Ulánbátaru hezké, předražené bytové domy. My jsme přišli jako první s developmentem pro střední a vyšší třídu, a to i mimo jejich hlavní město.

Čili trh s bydlením je stále v podstatě nenasycený.

Ano. Nepotřebujete tak žádný marketing, v podstatě tam neexistuje individuální práce s klientem, která je v Evropě na developmentu to nejdůležitější. Jeden dům, to znamená totální unifikace projektu - jeden druh obkladu, jeden typ van a toalet, stejné interiéry. Z důvodů seizmicity, protože tam je zvýšené nebezpečí zemětřesení, používáme litý železobetonový skelet. Takže postupujeme co týden, to patro. Tím, že nejsou klientské změny, v železobetonu necháte díry na okna a dveře, drážky na kabely a budoucí vedení a nikdo si nevymýšlí atypické prvky, což stavbu urychluje. Ale držíme kvalitu a byty snesou srovnání se středoevropským standardem.

A mongolská negativa?

Problém je občas s materiálem. Mají jenom vlastní písek a cement, všechno ostatní se vozí z Ruska nebo Číny. Takže někdy je třeba počkat, než přijede vlak s dodávkami materiálu. Také se občas vyskytnou problémy s platbami. Například sazby hypoték jsou různé podle regionů, ve výši šest až osm procent úroku, ale rozdíl oproti inflaci, která je až 20procentní, musí bankám dorovnávat stát. A jelikož nemá peníze, tak je občas prostě nepošle. Když v Česku prodáme byty, hypotéky dostaneme za dva tři dny. Tam prodáme byty, vloží se zástavní práva, předáme byt klientovi a dostaneme soupis hypoték a pak čekáme, až přijdou peníze.

Řídit cash flow není zrovna legrace...

To není. Navíc je problém, že v Mongolsku fungují jen čtyři banky, buď státní, nebo napojené na místní oligarchy. Nefungují ovšem optimálně, takže se nám za celou dobu nepodařilo adekvátně navýšit úvěrové linky a najít v bankách silného partnera na spolupráci. V podstatě proto stavíme stále ze svého, máme nějakou fixní částku, která nám tam leží, a k tomu nám něco málo půjčí místní banky.

Když je to tak náročné na vlastní kapitál, vyplatí se to alespoň z hlediska marží?

Marže jsou srovnatelné nebo menší než v Česku. Je to kvůli tamní kupní síle, peníze nejsou.

Takže další projekty v Mongolsku do budoucna už neplánujete?

Nabídek je tam nekonečně moc. Ale rizika, která neseme, by si zasloužila vyšší marži. Je to zajímavý projekt, je to dobrodružství, ale neplánujeme přesunout další aktiva do Mongolska, protože bychom tak víc vydělali. To neplatí. Dnes dělá tamní projekt ani ne deset procent byznysu Finepu a víc neplánujeme.

Ještě poslední otázka k Mongolsku. Měli jste stavět národní hokejový stadion v Ulánbátaru. Jak to dopadlo?

Hokej je velmi populární a rozhodli se vybudovat hokejové stadiony. Zástupci z Mongolska přijeli sem, měli jsme jednání na hokejovém svazu a vytvořili projekt, se kterým jsme se přihlásili do soutěže. Tu jsme vyhráli, ale když Mongolové zjistili, kolik je rozpočet...

… tak couvli?

Zasáhl do toho vlastně ruský prezident Putin. Je taky judista, s mongolským prezidentem, opravdu vynikajícím judistou, jsou kamarádi a ten se od něj inspiroval i dohodami s oligarchy. Dopadlo to tak, že prezident naznačil oligarchům, že by bylo dobré postavit národní stadion. Zrušila se soutěž, kterou jsme vyhráli, a stadion jako dobročinnou akci financoval jeden místní oligarcha. Kolaudovalo se loni v listopadu.

Slovensko z hlediska developmentu asi takové dobrodružství nebude, prý je v Bratislavě situace stejná jako u nás. Mimochodem, i tam vám pomohly známosti z juda?

Opravdu jsem tam zase jezdil za sportem. Díky judu jsem měl na Slovensku spoustu známých, kolegové tamní trh tolik neznali, a když přišla nabídka na převzetí bratislavského projektu, tak jsem si to vzal na starost a ve Finepu už roky zodpovídám za náš obchod u nás i ve světě. Jinak máte pravdu. Bratislava se zpožděním šesti až dvanácti měsíců kopíruje veškeré symptomy pražského trhu, ať co se týká nálad, nebo cenových pohybů. Jsou tam také stejné problémy s legislativou, s úředníky a razítky. Na počátku našeho působení zde byly vyšší marže než v Praze, ale ty se už také srovnaly.

Při pohledu na výstavbu v Bratislavě se ale zdá, že je podstatně odvážnější než v Praze.

Ano, obrovská výhoda je, že Slováci nejsou tak negativně naladění vůči výškovým budovám. Nemají metro a rychle pochopili, že hustota zástavby není nepřítel, ženou to do výšky. Vznikají díky tomu moc hezké stavby. Mimochodem, ty vznikají i díky tomu, že se předhánějí velcí developeři Penta a J&T. Dělají svoje projekty možná někdy až přehnaně přetechnizované a architektonicky náročné, což klient neocení a nezaplatí, ale ono to tam zůstane a dělá to Bratislavu co do architektury velmi zajímavým moderním městem.

Takže když vy máte architektku Zahu Hadid, tak my...

Ano, tak my chceme něco, abychom to trumfli. Stavějí se krásné budovy - co roste u Dunaje, to je prostě nádhera. Bratislava má navíc výhodu, že v centru bylo víc brownfieldů, kde žádné budovy nestály.

V Bratislavě jste postavili přes 1,5 tisíce bytů, jaké máte další plány?

Ono je hrozně těžké povídat o plánech. Protože když se podíváte na přípravu projektů u nás a na Slovensku, je to totéž - potřebujete sedm až deset let.

Zeptám se jinak. Pozemky pro další výstavbu v Bratislavě jste nakoupili?

Zatím jsme rozvíjeli dva projekty - Jégého alej v Ružinově, jedná se o brownfield po bývalé Cvernovce, a projekt Premiere v centru. V obou budeme pokračovat dalšími etapami. Pak máme dvě lokality. První je projekt v Dúbravce. Je relativně jednoduchý, ale ukazuje na „miestné špecifiká“. Máme tam souseda stavaře a trochu se to zvrtlo v souboj developerů. Ale už se snad blíží územní rozhodnutí a začneme prodávat. Nicméně v minulosti to byla nerozvinutá lokalita, která se během těch let čekání zastavěla, vyřešila se doprava, takže tam teď nemovitosti stojí násobně více. Takže se nám odklad vlastně vyplatil, paradoxně.

A druhá lokalita, o které jste mluvil?

Nevím, jestli ještě budu pracovat, až se bude realizovat. Je to akvizice Nového Pole, což je fantastické místo, které se podařilo scelit našemu slovenskému partnerovi, který skoupil území přes restituční nároky a vytvořil prostor vedle dálnice do centra s přímým spojením na Rakousko a Maďarsko, přes ulici je sídliště Petržalka s veškerým sociálním vybavením. Chceme tam postavit administrativní budovy a sklady kvůli napojení na Vídeň a Maďarsko a také bytový areál. Ale zde jsme stále ve stadiu přípravy a ještě dlouho budeme.

Není to trochu deprimující, že pracujete na něčem, co možná v aktivním věku nedotáhnete?

Beru to postupně. Každý dům je samostatný příběh. Ale na tento projekt se těším.

Prý budete dělat mongolského konzula v Česku?

Ano, byl jsem jmenován mongolským honorárním konzulem pro východní Čechy a Moravu. Ambasáda je v Praze, ale spousta Mongolů pracuje v továrnách v těchto lokalitách... A jelikož do Prahy to mají daleko, tak jsem ve svém domovském městě, v Hradci Králové, otevřel konzulát, bylo mi velkou ctí tuto funkci před pár dny na mongolském velvyslanectví přijmout.

Co to obnáší?

V podstatě v těchto krajích zastupuji mongolskou ambasádu. Samozřejmě to může být jen čestná funkce, kterou jsem dostal za to, že jsme v Mongolsku hodně investovali. Beru to tak, že mi to bude otvírat dveře v Mongolsku, ale chci samozřejmě pomáhat i Mongolům, když se dostanou do problémů. Plánuju ale také třeba organizovat výměnné pobyty v rámci kultury, sportu a vědy. Například teď domlouváme, že Lukáš Krpálek před olympiádou pojede trénovat do Mongolska, aby byl opět skvěle připraven.

Pavel Rejchrt (53)

Vystudoval Stavební fakultu na ČVUT v Praze. Po dokončení univerzity v roce 1992 pracoval ve společnostech Dopravní stavby Praha, Vojenský otevřený penzijní fond, Velkomoravská banka. Společně s Michalem Kociánem, Vladimírem Schwarzem a Tomášem Zaňkem patří mezi čtyři spoluzakladatele developerské společnosti Finep, na starost má obchod a zahraniční aktivity. Byl vícenásobným reprezentantem a mistrem ČSSR a ČR v judu.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot. Publikováno se svolením redakce.