Dávky na bydlení se změnily. Kdo si polepší a proč může být problém právě v Brně
Od října platí nové parametry podpory na bydlení v rámci superdávky. Částky, které stát při výpočtu uznává jako náklady na bydlení, se nově více liší podle jednotlivých okresů a mají lépe zachytit rozdíly v cenách nájmů napříč Českem. Dopad ale není všude stejný. Zatímco v některých regionech může podpora vzrůst, jinde může proti předchozímu nastavení klesnout. Odborníci upozorňují především na kvalitu dat, ze kterých stát vychází.
Od října stát změnil způsob, jakým v rámci superdávky zohledňuje náklady domácností na bydlení. Nově více rozlišuje jednotlivé okresy, aby lépe zachytil rozdíly mezi drahou Prahou či Brnem a levnějšími částmi republiky.
Pro domácnosti je ale důležité, že nejde o částku, kterou automaticky dostanou. Stát pouze určuje maximální náklady na bydlení, které při výpočtu podpory zohlední. Výsledek tak závisí nejen na místě bydliště, ale také na příjmu a složení domácnosti.
Pronájem bytu už podle Jiřího Pácala, realitního investora a šéfa společnosti Central Europe Holding, není zdaleka tak výnosný jako dřív. Vedle výnosu kolem tří procent ročně vidí riziko v neplatičích, slabé vymahatelnosti práva i špatně fungujících SVJ. Vyšší zdanění investičních bytů by podle něj navíc mohlo tlačit nájmy vzhůru.
Vyšší daně na investiční byty? Nájemníci to nakonec zaplatí, říká Pácal
Reality
Brno ukazuje slabinu systému
Podle Mikoláše Opletala z Platformy pro sociální bydlení neplatí, že by nové regionální členění automaticky znamenalo lepší nastavení ve všech drahých městech. „To velmi záleží okres od okresu. V některých okresech dochází k navýšení, v některých poměrně velkých, jako je třeba město Brno, dojde ale k dalšímu snížení normativů, což vůbec neodpovídá reálné situaci na místním trhu,“ říká.
Právě Brno je podle něj příkladem místa, kde se může výpočet rozcházet s cenami komerčního bydlení. „Potíž zůstává v tom, že způsob tvorby normativů je zásadně zkreslen obecními byty a byty pronajímanými za snížené nájemné, což v řadě okresů vede k podcenění výše normativů,“ dodává.
Nestačí podle něj jen rozdělit republiku na více oblastí. Rozhodující je, z jakých nájemních smluv stát při výpočtu vychází.
Praha nahoru, Brno dolů
-
1 osoba, Praha: 12 831 → 13 380 Kč (+549 Kč)
1 osoba, Brno: 12 831 → 11 331 Kč (−1 500 Kč)
4 osoby, Praha: 17 710 → 19 710 Kč (+2 000 Kč)
4 osoby, Brno: 17 710 → 15 710 Kč (−2 000 Kč)
pozn. Jde o maximální nájemné, které stát zohlední při výpočtu podpory, nikoli o samotnou výši dávky.
Data o skutečných nájmech chybějí
Podobně skeptický je realitní expert Jiří Pácal. „Mně se tento systém podpory moc nezdá účinný a hlavně jsem skeptický ke sběru a vyhodnocování dat o výši nájemného, obdobně jako u cenových map ministerstva financí,“ říká.
Podle něj velká část skutečného nájemního trhu zůstává mimo veřejné databáze. „Podle mého odhadu se 80 procent nájmů uzavírá mimo internet a mimo realitní kanceláře. Data z uzavíraných smluv u nás nikdo systematicky nesbírá a nechápu proč,“ říká Pácal.
Za problematické považuje i náhradní zdroje. „Sběr od lidí na úřadech práce či z realitních serverů přináší velké zkreslení,“ dodává.
Opletal upozorňuje, že v některých menších okresech může být datový vzorek navíc velmi malý. Výsledná částka pak podle něj nemusí věrně ukazovat, za kolik si domácnost skutečně může pronajmout byt.
Na nový sedmdesátimetrový byt v Praze potřebuje domácnost téměř 17 průměrných hrubých ročních mezd. Ještě loni jich stačilo 15. České hlavní město se tak podle analýzy Deloitte propadlo na druhé místo mezi nejméně dostupnými evropskými metropolemi. V první desítce jsou i Brno a Ostrava.
Na byt v Praze padne skoro 17 ročních platů. Hůř je už jen v jednom evropském městě
Money
Nejvíc mohou tratit malé domácnosti
Podle Opletala jsou nejzranitelnější malé domácnosti ve městech s drahým komerčním bydlením. „Poraženými dávkové reformy jsou typicky malé domácnosti ve městech s drahým komerčním bydlením. To mohou být lidé s duševními či fyzickými onemocněními, senioři a seniorky, samoživitelky, ale i chudí pracující,“ říká.
Právě jednočlenné domácnosti bývají v obtížné situaci. Nájem malého bytu totiž není úměrně nižší než nájem většího, zatímco domácnost má často jen jeden příjem.
Rozhoduje i to, kdy peníze přijdou
Prezident Asociace nájemního bydlení Jakub Vysocký považuje přesnější zohlednění nákladů za správný směr. Podle něj ale nestačí správně nastavit samotný výpočet. „Pokud podpora odpovídá situaci domácnosti a přichází včas, pomáhá předcházet dluhům a udržet stabilní nájemní vztah. Samotná úprava výpočtu ale nestačí,“ říká.
Pokud peníze chodí pozdě, může se problém rychle přenést na nájemní vztah. „Pokud pomoc klesne nebo bude přicházet pozdě, může být efekt opačný: pronajímatelé budou při výběru nájemníků obezřetnější a lidé s nižšími příjmy budou bydlení hledat obtížněji,“ upozorňuje Vysocký.
Institucionální investoři mají o české nájemní bydlení stále větší zájem. Jenže skutečně velkých bytových portfolií je na trhu minimum. Letošní nákup 760 bytů v Písnici za 190 milionů eur ukázal, jakou cenu dnes může mít balík stovek nájemních jednotek – a proč fondy stále častěji míří přímo k developerům.
Od bytů OKD k novostavbám. Velcí investoři mění český nájemní trh
Reality
Spolehlivá podpora tak podle něj může pomoci nejen s placením současného nájmu, ale i při hledání nového bytu.
Zvednou vyšší dávky nájemné?
Obava, že vyšší podpora automaticky povede k růstu nájemného, podle oslovených odborníků není namístě. „Nemáme podklad pro tvrzení, že říjnové změny automaticky přinesou domácnostem více peněz. Pokud některým pomoc vzroste, může především pokrýt dosavadní schodek v rodinném rozpočtu a zabránit dluhu na nájemném,“ říká Vysocký.
Připouští ale, že tam, kde je bytů málo, se část podpory může do cen postupně promítnout. Opletal je rovněž opatrný. „Jako obecný trend v oblasti bydlení neumíme doložit, že by spolu dávky a ceny bydlení přímo souvisely,“ říká.
Dávky jsou jen polštář
Na jednom se respondenti shodují: sociální podpora může domácnostem pomoci zvládnout vysoké náklady, sama ale drahé bydlení nevyřeší. „Dávkový systém nemá řešit příčiny nedostupnosti bydlení, má jít o nějaký polštář pomáhající části domácností zvládnout vysoké náklady na bydlení ve chvíli, kdy stát nezvládá politiku bydlení plnohodnotně řešit,“ říká Opletal.
Regulace hypotečních sazeb není v Evropě nic výjimečného a příklady Francie či Chorvatska ukazují, že stát může bankám nastavit limity. Česko by teoreticky nemuselo zastropovat jen konečné úroky, ale mohlo by regulovat také bankovní marže a navázat je například na tržní cenu peněz, píše ve svém komentáři hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda. Takový zásah by však mohl mít i vedlejší efekty, od horší dostupnosti úvěrů po další tlak na ceny nemovitostí.
Česko by mohlo přitlačit na banky. Ve hře je strop na hypotéky i jejich marže
Názory
Podle Vysockého je pro domácnost v problémech zásadní pomoc tady a teď, dlouhodobě však rozhodne především nabídka bytů.
„Pro domácnost, které nyní chybějí peníze na nájem, je nejdůležitější včasná a dostatečná pomoc. Na novou výstavbu čekat nemůže. Dlouhodobě se ale bez větší nabídky bytů dostupnost bydlení zásadně nezlepší.“
Říjnové změny tak mohou části domácností pomoci lépe zvládnout náklady. Zároveň ale ukazují, jak obtížné je nastavit podporu podle skutečných cen bydlení v situaci, kdy stát nemá úplná data o tom, za kolik se byty skutečně pronajímají.
Jen za jediný měsíc, květen 2026, vyplatil stát na příspěvku na bydlení téměř 1,8 miliardy korun. To představuje zhruba 60 milionů korun denně pro přibližně 261,7 tisíce domácností. Trend navazuje na rok 2025, kdy stát na příspěvek na bydlení vyplatil 23,5 miliardy korun.
Lukáš Kovanda: Stát posílá na příspěvek na bydlení téměř 60 milionů korun denně
Názory
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
