Lukáš Kovanda: Češi šílí po cihle, čímž šponují ceny bytů. Usměrní je jen krize
Ceny bytů a domů v Česku lámou rekordy – podle údajů ČNB jsou nemovitosti nejdražší v historii, a to i po očištění o inflaci. Přesto lidé dál kupují nemovitosti na drahé hypotéky, aby jim „neujel vlak“. Strach z promarněné příležitosti (FOMO) žene Čechy k posedlosti vlastnickým bydlením, která se stává ekonomickým i společenským problémem. Výsledkem je drahota, dluh a tlak na budoucí generace, píše ve svém komentáři ekonom Lukáš Kovanda.
Nemovitosti v ČR jsou nejdražší v historii, ukazují čísla ČNB. Češi si na dluh budoucích generací kupují drahotu vlastnického bydlení, jež přispívá k nízké porodnosti, která logicky ještě navyšuje dluhové břímě těchto budoucích generací.
Rezidenční nemovitosti v Česku jsou rekordně drahé. Jeden by řekl, že nic neroste do nebes, že musí přijít nějaké ochlazení přehřátého trhu, a posečkal by. Ne tak Češi. Milují investice „do cihly“. Vlastně jsou jimi posedlí. Až tak, že se jim staly jakýmsi fetišem. Dovolí tato obsese vůbec někdy cenám realit se stabilizovat, ba dokonce klesnout?
Z nejnovějších údajů České národní banky plyne, že nemovitosti jsou historicky nejdražší jak v očištění o inflaci, tak i vzhledem k výši prostředků, které české domácnosti mají k dispozici. A hypotéky jsou nyní dvakrát dražší než před covidem, přesto je po nich poptávka stejná jako tehdy. Takto nabuzená poptávka přitom nadále naráží do zdi strnulé nabídky. Výsledkem čehož nemůže být nic jiného než další šponování cen.
Češi rezignovali na vyčkávání. Nejenže nečekají na zlevnění nemovitostí, oni dokonce už ani nečekají na zlevnění hypoték. Strachují se, že další čekání na – možná – o něco levnější hypotéku je připraví o možnost nákupu nemovitosti za cenu, která se už za rok či dva bude jevit jako nedosažitelně výhodná. Bojí se promarněné příležitosti. Tedy i příležitosti k vlastnímu zhodnocení majetku, ať už nově vlastněného, či spláceného. Plošně se v Česku dostavuje mentální zkrat zvaný FOMO. Z anglického „Fear Of Missing Out“. Lidé, u nichž propuká tato mánie, se nechávají strhnout davem a investují v záchvatu obavy, že neučiní-li tak, budou si brzy rvát vlasy na hlavě, až uvidí, že onen dav na investici pohádkově bohatne. Samozřejmě, onen „dav“ sestává z lidí, kteří zhusta též trpí FOMO, jen se u nich dostavil ještě o něco dříve.
Za pár desetiletí bude v Česku na sto pracujících připadat devadesát nepracujících. S klesající porodností a rostoucím průměrným věkem se změní trh práce, města i priority celé společnosti.
Lukáš Kovanda: Kdo bude pracovat, až my všichni zestárneme? Demografická bouře už začala
Názory
FOMO nyní umocňuje dlouhodobou oddanost Čechů „cihle“. Ta má i své objektivní příčiny. Stojí za ní též nedostatečná rozvinutost českého kapitálového trhu, tedy praktická nemožnost místo realit více investovat do českých firem a jejich akcií.
To je bolák české ekonomiky už od 90. let, kdy generacím Čechů vzali důvěru ve fondy i burzu Kožení a tuneláři. Nejmladší generace už má naštěstí tuneláře opět za stavitele tunelů, stejně jako lidé před rokem 1989, nicméně jizva zůstává hluboká.
Investoři po celém světě i v Česku přitom vykazují další mentální zkrat, anglicky označovaný jako „home bias“. Tíhnou k investicím u sebe doma, na burze jejich rodné země, i když třeba investice na nějaké zahraniční by přinesla vyšší zhodnocení. Tohoto mentálního zkratu umně využívají Poláci, jejichž varšavská burza je neskonale rozvinutější než ta česká.
Což je jeden z důvodů, proč byt v novostavbě ve Varšavě stojí po přepočtu na koruny tolik, co starý panelákový byt na kraji Prahy. Když se Polák rozhoduje, do čeho investuje, vybírá mezi přehršlí akciových titulů varšavské burzy, a nemovitostmi. Čech skoro všechno „nacpe“ do realit. Protože na pražské burze lze akcie, co za to stojí, málem spočítat jen na prstech jedné ruky. A ještě k tomu se nad nimi v očích mnohých pořád vznáší Koženého přízrak.
Není to ale jen o rozvinutosti kapitálového trhu. Poláci stavějí zaníceněji a rychleji než Češi. Loni dokončili na hlavu zhruba o třetinu více bytů. Nabídka nemovitostí tam není zdaleka tak strnulá jako u nás, což tlumí tamní tlak na růst cen realit.
Češi mají rádi cihly. To platí už dlouhá léta, koneckonců „ve vlastním“ tady bydlí víc než tři čtvrtiny obyvatel. A nemovitosti jsou oblíbené i mezi investory. Ovšem jen zlomek bytů na trhu má skutečný investiční potenciál a ani nemovitost v širším centru Prahy nemusí být zárukou kvality.
Investiční byt? Vhodný je jeden z dvaceti
Reality
České nemovitosti jsou nyní takřka nejdražší v historii ovšem také v poměru k nájmům. Což svědčí o tom, že médii často omílaná „krize bydlení“ je spíše „jen“ zhoršováním dostupnosti vlastnického bydlení. To, že ceny nemovitostí stoupají daleko svižněji než nájmy, znamená, že se zhoršuje nájemní výnosnost investic do nemovitostí, takže už nyní těžko obstojí s běžným investováním do elementárně diverzifikovaných a poměrně málo rizikových akciových portfolií. Češi však v důsledku své posedlé lásky k cihle a rodné hroudě i přes poměrně nízkou nájemní výnosnost zůstávají investicím do realit plně oddáni. Spoléhají se na další růst cen nemovitostí, výnos z nájmu je jim v rostoucí míře jen bonusem.
Pokud poptávka po nemovitostech sílí i při citelně zhoršené nájemní výnosnosti i při znatelně dražších hypotékách, značí to, že má vskutku „tuhý kořínek“. Byť ji jistě napomáhá tzv. zrušení superhrubé mzdy.
V kapsách zejména zaměstnanců s poměrně vysokými příjmy v jeho důsledku zůstává mnohem více peněz než před rokem 2021. Slovy ekonomů, disponibilní důchod výrazně narostl, zejména u majetnějších. Ti takto získané prostředky zhusta zhodnocují investicemi do realit. Odrazem svižného růstu cen tuzemských nemovitostí je tedy do značné míry stále poměrně hluboké veřejné zadlužení Česka, k němuž zrušení superhrubé mzdy přispívá zásadně. Krajně nešťastné.
Realitní trh v Česku vstoupil do roku 2025 ve znamení stabilizace. Po dvou letech poznamenaných vysokými úrokovými sazbami, utlumenou poptávkou a zdrženlivostí investorů přineslo první pololetí návrat důvěry. Ta se promítá i do vztahu k nemovitostem. Dle nejnovějšího průzkumu od Insightlab celých 92 procent Čechů považuje nemovitosti za bezpečný přístav a pouze 8 procent by v krizi prodalo nemovitost či podíl v nemovitostním fondu. Ekonomická situace, kterou podtrhla rozhodnutí České národní banky o snižování úrokových sazeb, se opět stala impulzem pro oživení trhu.
Když přijde krize, Češi drží cihlu. Nemovitostmi se zajišťují na stáří
Názory
Česko si na dluh budoucích generací kupuje drahotu vlastnického bydlení, jež přispívá k nízké porodnosti, která logicky ještě navyšuje dluhové břímě těchto generací.
Pokud nenastane závažný makroekonomický otřes, nezdá se, že by mělo růst cen nemovitostí něco trvaleji přerušit. Takový otřes by musel být bolestivější než ten z let 2022 a 2023, kdy v souvislosti s válkou na Ukrajině udeřila energetická krize a mimořádně silná inflační vlna. Tato nedávná krize přechodně snížila reálné ceny nemovitostí. Šlo však jen o drobné „zhoupnutí“, zhruba pětkrát kratší než pokles reálných cen nemovitostí, který nastal v důsledku globální finanční krize po roce 2008.
Muselo by se tedy jednat o otřes, který kromě jiného vyžene tuzemskou míru nezaměstnanosti opět k blízkosti deseti procent, či spíše ještě výše.
Pokud nenastane závažný makroekonomický otřes, růst cen nemovitostí asi nic trvale nepřeruší.
Další komentáře ekonoma Lukáše Kovandy
Blížící se začátek akademického roku tradičně přináší zvýšený tlak na trhu studentského bydlení. Každý rok se opakuje tentýž scénář: tisíce studentů horečně shánějí, kde složit hlavu, zatímco pronajímatelé si mnou ruce díky rostoucí poptávce. Letos navíc situace není lepší než dřív, spíše naopak – nájmy v univerzitních městech opět rostou a nových ubytovacích kapacit přibývá jen velmi pomalu.
Lukáš Kovanda: Levná kolej? Mýtus. V Praze už lůžko stojí až osm tisíc měsíčně
Money
