Vyplatí se nákup investičního bytu? Nečekejte rychlé zbohatnutí

Inflace roste způsobem, který tato země nezažila desítky let. Zkušení investoři i malí střadatelé tak hledají způsob, jak své bohatství udržet. Jednou z jasných voleb tak je nákup nemovitosti, které patří mezi takzvané bezpečné investiční přístavy. Ale je tomu tak opravdu i v aktuálním ekonomickém klimatu? Kdy se vyplatí koupit nemovitost? A má cenu si na ni třeba i půjčit?

Pokud se chystáte koupit investiční byt z vlastních zdrojů, dává to smysl téměř vždy. Ceny bytů dlouhodobě rostou, a tak by se vám nemovitost zhodnocovala i v případě, že ji nebudete pronajímat. Rozhodně ale neplatí, že nemovitosti jsou jednoznačně bezpečnou investicí, která bude jen růst. V současné době dochází ke zvyšování úrokových sazeb České národní banky (ČNB) a očekává se, že tato skutečnost výrazně zasáhne nemovitostní trh. 

Nákup investičního bytu na hypotéku

Můžete však využít i pákového efektu a na koupi si vzít hypotéku. Všeobecně platí, že investice do investičního bytu se vyplatí, když nájemné pokryje splátku hypotéky i další výdaje, jako jsou příspěvky do fondu oprav, náklady na drobné opravy a údržbu, pojištění a zdanění výnosů z nájmu. Od příjmů z pronájmu si můžete odečíst výdaje paušálem 30 procent nebo ve skutečné výši, zisk se poté daní 15 procent. Při výběru investičního bytu byste tak měli brát v úvahu nejen jeho cenu, ale rovněž obvyklé nájemné v dané lokalitě a další náklady.

Investujte do firem a nemovitostí, vyhněte se zlatu, radí čeští superbohatí

Money

Stavební pozemky, start-upy, rezidenční nemovitosti a akcie. To jsou horké investiční sázky českých a slovenských dolarových milionářů, tedy lidí s disponibilním majetkem převyšujícím 22 milionů korun. Superbohatí s ohledem na narůstající inflaci radí zařadit do portfolia pružnější aktiva, která dokážou znehodnocení lépe odolávat, uvádí zpráva Wealth Report 2021, za níž stojí J&T Banka. Naopak dříve tradiční zlato je v současné době pro majetné investičním propadákem.

vku

Přečíst článek

V minulých letech vycházel poměr mezi nájemným a splátkou hypotéky výhodně takřka po celé republice, protože hypoteční úvěry byly extrémně levné. S nízkými úrokovými sazbami je teď konec – v roce 2022 porostou k 5 nebo i 6 procent. Nicméně i přesto budou pravděpodobně nižší než inflace, a tak bude výhodné si peníze půjčit.

Výnosnost investičního bytu se liší podle lokality

V nedávné době provedl analýzu investičních bytů internetový portál Valuo.cz pro SZ Byznys. Z té vyplynulo, že nejvíce se vyplatí investice do bytu v Mostě. Roční výnos se pohybuje kolem 10 % u bytu o velikosti 50–70 m2. Naopak nejnižší výnos nabízí byt v Praze, tady můžete investicí získat jen asi 3 procenta ročně. 

Analýza porovnávala 27 českých měst a počítala s tím, že si investor pořizuje byt s hypotékou na 80 procent hodnoty nemovitosti při úrokové sazbě 3 % a splatnosti 30 let. V takovém případě se doba návratnosti u investice do bytu v Mostě pohybuje kolem 10 let, na druhém místě je Chomutov s 12 lety. Naopak v Praze, Plzni nebo Hradci Králové výše nájemného ani nepokryje náklady na splátku hypotéky. Analýza od Valuo.cz vychází z nemovitostí, které se již prodaly.

Město	Roční návratnost (bez započítání splátek hypotéky)	Návratnost investice v letech*
Most	10,09%	10 let
Chomutov	8,82%	12 let
Česká Lípa	6,26%	18 let
Karviná	6,02%	19 let
Ústí nad Labem	5,56%	21 let
Děčín	4,81%	25 let
Přerov	4,74%	26 let
Karlovy Vary	4,62%	27 let
Příbram	4,55%	27 let
Znojmo	4,49%	28 let
Ostrava	4,44%	28 let
Mladá Boleslav	4,31%	29 let
Frýdek-Místek	4,30%	29 let
Kolín	4,15%	31 let
Jihlava	4,06%	31 let
Zlín	4,02%	31 let
Olomouc	3,91%	31 let
Opava	3,89%	31 let
Tábor	3,84%	31 let
Šumperk	3,80%	31 let
Kladno	3,78%	31 let
Pardubice	3,76%	-
Hradec Králové	3,51%	-
Plzeň	3,51%	-
Beroun	3,49%	-
Liberec	3,45%	-
České Budějovice	3,40%	-
Praha 2	3,13%	-
Praha 8	3,04%	-
Praha 5	3,03%	-
Praha 9	2,99%	-
Praha 4	2,98%	-
Brno	2,94%	-
Praha 10	2,93%	-
Praha 3	2,92%	-
Praha 7	2,88%	-
Praha 6	2,76%	-

Zdroj: Valuo.cz

Inflace 10 procent? Vyloučit to nelze, míní guvernér ČNB Rusnok

Money

Centrální banka v reakci na růst cen bude i nadále zvyšovat základní úrokové sazby. Nad pětiprocentní hranici by však podle vyjádření Jiřího Rusnoka pro Český rozhlas jít neměla.

ČTK

Přečíst článek

Pozor na rizika lokality

Jestliže si na nákup investičního bytu vezmete hypotéku, musíte zvažovat nejen cenu nemovitosti a lákavou dobu návratnosti. Důležité je také to, jak dobře se vám bude hledat spolehlivý nájemník. Pokud se vám byt nepodaří obsadit nebo narazíte na neplatiče, budou splátky hypotéky ležet na vašich bedrech.

„Zvláště v Praze a velkých městech jsou ceny nemovitostí již natolik vysoké, že jejich pronájem stěží pokryje splátku hypotéky. Navíc je nutné počítat s tím, že byt není vždy obsazen na 100 procent a v krajních případech může dojít i k poničení bytu nájemníky,“ vysvětluje hlavní ekonom BHS Štěpán Křeček.

Nejlevnější byty koupíte v Ústeckém kraji, ale bohužel je zde největší počet exekucí v republice. Riziko problémů s pronájmem bytu tak stoupá. Při koupi investičního bytu proto hledejte lokalitu, která je levná a zároveň přitahuje solidní nájemníky. Jako vhodný se jeví nákup investičního bytu například v Teplicích nebo Chebu – tyto regiony se rychle rozvíjejí díky napojení na Německo.

Lubomír Lízal: Vysoká inflace pomůže vládě s dluhem, ale jen chvilku

Money

Nízké úrokové sazby jsou špatné pro finanční sektor, teď to bude pro zisky bank a pojišťoven lepší. Centrální banka chce utnout inflační očekávání, která jdou hlavně přes mzdy, říká ex-centrální bankéř a šéf české pobočky Expobank Lubomír Lízal. Banka aktuálně hledá kupce.  

Tereza Zavadilová

Přečíst článek

Vyplatí se investovat spíše do menšího bytu

A jak je to z pohledu velikosti investičního bytu? Nejvíce se vám vyplatí vložit peníze do nákupu menšího bytu kolem 50–70 m2. Takový byt se totiž nejsnáze pronajímá. Byt o velikosti 2+kk nebo 2+1 se hodí pro širokou škálu nájemců, od jednotlivců přes páry, mladé rodiny až po seniory. U garsoniér lze sice očekávat nejvyšší návratnost, je však třeba konkurovat především cenou, což může přilákat nájemce s horší platební morálkou. 

Naopak byty o velké výměře se hodí pouze pro rodiny, a tak je těžší je pronajmout. Často také rodiny s dětmi chtějí bydlet v domě nebo investují do vlastního bydlení. V městech, kde se nachází univerzita, může být u větších bytů zajímavou možností pronájem skupině studentů, ale s více nájemníky se samozřejmě pojí více starostí.

Anketa mezi kapitány průmyslu: Jaká je hlavní výzva pro rok 2022?

Zprávy z firem

Co bude hlavní výzvou pro český průmysl v příštím roce? Oslovili jsme ve spolupráci se Svazem průmyslu a dopravy jeho kapitány, majitele i ředitele významných firem, a přinášíme unikátní anketu na toto téma. Každá firma řeší své vlastní výzvy. Ale některé problémy jsou společné pro všechny. Kromě pandemie a rostoucí inflace trápí lídry firem, které táhnou tuzemskou ekonomiku, také nedostatek pracovníků nebo nejasnosti kolem Green Dealu. Příležitost naopak vidí v rozšiřování nových technologií, ať už jde o elektromobilitu či jiná chytrá řešení. Žádné černé scénáře před sebou klíčoví lidé průmyslu nevidí, naopak věří, že tuzemská ekonomika bude opět šlapat.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Nečekejte rychlé zbohatnutí

Nákup investičního bytu se hodí pro konzervativní investory. Rozhodně vám nezajistí zbohatnutí ze dne na den a musíte počítat s omezenou likviditou. Aby vám investice přinášela uspokojivý výnos, je nutné vybrat vhodnou nemovitost, najít spolehlivého nájemníka a mít dostatek času i trpělivosti. Na investici do nemovitosti proto nahlížejte v dlouhodobém investičním horizontu.

Nicméně do budoucna lze předpokládat, že se nájmy budou zvyšovat, a tak se nákup investičního bytu vyplatí zase o něco více. „V současnosti na trhu pozorujeme nestandardně vysoké rozdíly mezi cenami nemovitostí a velikostí nájmů. Do budoucna lze očekávat, že se tyto rozdíly začnou snižovat k úrovním, které byly na trhu dlouhodobě obvyklé. K tomu teoreticky může dojít dvěma způsoby. Buď se sníží cena nemovitostí nebo se zvýší cena nájmů. Jelikož vzhledem k cenám stavebních materiálů, prací a pozemků nelze očekávat, že by šly ceny nemovitostí dolů, pravděpodobně budeme svědky růstu nájmů,“ dodává Štěpán Křeček.

Koupit investiční zlato nebo stříbro se vyplatí. Ale s rozvahou

Money

V dobách krize, kdy ostatní aktiva padají, patří zlato nebo stříbro mezi oblíbené prostředky, které drží hodnotu. Drahé kovy jsou oblíbené také z důvodu své hmatatelnosti, na rozdíl od akcií nebo dluhopisů si na ně můžete sáhnout. Přináší ale investice do zlata či stříbra dostatečný výnos? A jak obchodování s drahými kovy vlastně funguje?

Zlaťák

Přečíst článek

Netflix, HBO i Disney chtějí české diváky. Jak zareaguje Nova a ostatní?

Enjoy

Do Česka v nadcházejících měsících zamíří tři globální streamovací služby. Doplní tak nabídku interaktivních televizí v čele s Netflixem. Reagovat na to musí také tuzemské stanice. Nova proto tlačí své Voyo a má s ním velké plány. Jaký bude boj o diváka, který se stale více odklání od tradiční televize a zábavu hledá aktivně sám?

Stanislav Šulc

Přečíst článek